Vi bygger framtidens hus men konkurrerar med 1900-talets hyror

Jag har byggt och förvaltat olika typer av byggnader i snart tre decennier. Oavsett konjunktur, teknik eller regering får jag alltid samma fråga: Varför är det så dyrt att bygga bostäder?

Ofta ställs frågan som om dagens byggkostnader borde likna de från mitten av 1900-talet när de sedan omvandlas till hyra per kvadratmeter. Men då jämför vi såklart två helt olika världar. Olika produkter, regelverk och kapitalbaser men som ändå förväntas konkurrera med varandra. I många kommuner gör det i praktiken nyproduktion av hyresrätter omöjlig.

Hur ska bostadsmarknaden kompenseras för ökade krav?

Under de senaste decennierna har lagstiftningen inom bygg- och bostadssektorn skärpts kraftigt. Nya krav på energieffektivitet, tillgänglighet, miljö och byggteknisk säkerhet har höjt kvaliteten men också kostnaderna.

Byggaktörer förväntas bära hela kostnaden för dessa samhällsambitioner, samtidigt som hyresreglering och hushållens betalningsförmåga begränsar möjligheten att ta ut motsvarande hyra. Frågan är inte om högre kvalitet är önskvärd, utan hur samhället ska kompensera för de ökade kostnaderna. Utan en sådan balans riskerar vi motsatt effekt: mindre byggande, färre hyresrätter och en alltmer dysfunktionell bostadsmarknad.

Det vill ingen. Därför måste vi börja tala om kompensation och konsekvens. Samhället måste vara berett att betala för den kvalitet man själv kräver.

Vi bygger bättre men också dyrare och mer byråkratiskt

Vi har aldrig byggt så energieffektivt och precist som nu, men heller aldrig med så mycket administration. Mellan 1970-talets ritbord och dagens BIM-modeller ryms både en teknisk revolution och en armé av konsulter.

På 70-talet byggdes det snabbt och billigt. Betong var standard, isoleringen tunn och fönstren drog kallt. Frånluftsventilation blåste ut värmen rätt ut i luften. I dag är byggandet helt annorlunda. Väggarna är tjocka och täta, med högre krav på ljud- och brandsäkerhet, fönstren aluminium tre-glas och FTX-system återvinner värmen. BIM-modeller används i allt från småhus till höghus. Resultatet är energieffektiva byggnader och god inomhusmiljö men till betydligt högre kostnad per kvadratmeter.

På 70-talet förbrukade ett hus 150–200 kWh per kvadratmeter och år. I dag ligger nyproduktionen på 40–60. Solceller, värmepumpar och klimatdeklarationer är standard. Samma resa gäller komforten: där 70-talets plastmattor och enkelspisar en gång var norm, förväntas nu golvvärme, klinker, stora fönster och smarta styrsystem som basnivå. Det som var lyx 1970 är standard 2025.

Men teknikens framsteg har också en baksida: administrationen. Där man förr klarade sig med ritningar, telefon och byggmöten krävs nu BIM-samordnare, energikonsulter, miljö- och fuktexperter, kontrollansvariga och dokumentationsspecialister. Varje moment kräver intyg, riskanalys och egenkontroll. Vi bygger hus men nästan lika mycket digitala pärmar.

Vi konkurrerar med gårdagens hyror

Nyproduktionen konkurrerar med hyror i äldre kommunala bestånd där fastigheterna sedan länge är avskrivna, markvärdena låga och skuldsättningen minimal. Allmännyttan kan dessutom acceptera lägre avkastning än privata aktörer.

Bruksvärdessystemet fungerar som ett hyresankare: hyrorna i äldre bestånd sätter normen, medan nyproduktionen måste bära dagens kostnader för mark, teknik, regelverk och räntor – men ändå jämförs mot hyror från en helt annan tid.

Att jämföra hyrorna för nyproduktion med 60-talets bestånd är som att jämföra en elbil med en gammal Volvo Amazon. Båda tar dig framåt, men på helt olika villkor.

Två avgörande beslut krävs för det stora ”bostadslyftet”.

Det handlar inte om att subventionera, utan om att skapa balans mellan statens krav och marknadens möjligheter.

1. Gör hyresrätter momsneutrala.
I dag är bostadshyra momsfri, vilket innebär att all moms på bygg och installation blir en ren kostnad i nyproduktionen. Det driver hyrorna uppåt och stoppar projekt.

Lösningen är enkel: gör hyresrätter momsneutrala med avdragsrätt för ingående moms eller frivillig skattskyldighet. Det är inte en subvention – det är att sluta beskatta själva byggandet av samhällsnyttiga bostäder.

Vi kan inte längre luta oss mot en nollräntevärld där bara A-lägen och kreditstarka hyresgäster får bostäder.

2. Kombinera finansiella lättnader med långsiktiga reformer.

• Statsgarantier för byggkrediter. Ge ut detta på allvar och brett. Det minskar riskpremien och sänker räntan. Skall på enkla premisser ges ut till de som bygger hyresrätter upp till 80 % av totalkostnaden.
• Startlån för förstagångsköpare. Skall vi få rörlighet så krävs detta. Se tex Kanada, Australien, Portugal mfl.
• Politiskt långsiktighet och inga stöd som rivs upp vid varje regeringsskifte (eller som senast med investeringsstödet mitt under en mandatperiod…)

Vi kan inte fortsätta bygga framtidens bostäder på gårdagens villkor. Om vi vill ha hållbara, moderna och tillgängliga hem måste vi också våga betala det som krävs. Inte bara i pengar, utan i politiskt mod och långsiktigt ansvar. Annars riskerar vi att stå med fina visioner, men utan hus att bo i.