Vad Stockholm kan lära av Malmö

I våras jämförde vi på Newsec i vår Property Outlook två snarlika hyreshus, ett äldre på Östermalm och ett nyproducerat i Järfälla, för att analysera fördelningseffekterna av Stockholms hyressättning. I Järfälla var medianåldern 33 år, var femte boende hade nordisk bakgrund och medianinkomsten låg en tredjedel under Östermalms, där medianåldern i stället var 60 år och 92 procent hade nordisk bakgrund. Ändå var hyran i Järfälla nästan 60 procent högre: 14 860 kronor för en tvåa på 60 kvm, mot 9 470 på Östermalm.

Bruksvärdessystemet i Stockholm subventionerar med andra ord äldre, köpstarka innerstadshushåll, snarare än de som mest behöver stöd. I attraktiva lägen som Östermalm sätts hyran under vad läget skulle motivera på en fri marknad, vilket gynnar just de hyresgästerna. Medan resten av samhället oftast segmenterar efter betalningsförmåga, väger inom bostadsfördelning kötid (som kan likställas med en form av social status) tyngre än både behov och plånbok.

Under 2025 förmedlades drygt 20 000 hyresrätter i Stockholm samtidigt som över 900 000 personer stod i kön, med en genomsnittlig kötid på åtta till nio år. För Östermalm krävs i regel åtminstone över 20 år, vilket i praktiken förutsätter att man ställde sig i kön tidigt i vuxenlivet och sedan hade tålamod i ett par decennier. Systemet är därmed djupt ogästvänligt mot den som är ny i Sverige, men man behöver inte ens vara invandrare: det räcker att vara inflyttad från Göteborg eller Umeå för att i praktiken vara utestängd från det centrala beståndet i Stockholm.

Under årets Almedalsvecka diskuterades hyressättningen i stor utsträckning, utan några större reformer i sikte. Det är beklagligt att vi ska hålla fast vid ett system som utformades under efterkrigstiden, för ett samhälle med en homogen befolkning och ett tillräckligt stort bostadsbestånd, när ingen av de förutsättningarna gäller i dag. Men den politiska verkligheten är vad den är, och jag väljer att vara lösningsorienterad.

Bruksvärdessystemet tillämpas nämligen på olika sätt i olika kommuner, och den mest intressanta varianten hittar vi i Malmö. Kortfattat innebär Malmömodellen att läget får ett tydligare genomslag i hyran. Staden är indelad i lägeszoner, från de mest centrala till de mest perifera, och lägesfaktorn väger tyngre än i Stockholm. Newsec har nyligen, på uppdrag av MKB, replikerat Stockholmsanalysen på ett antal fastigheter i Malmö, och skillnaden mot huvudstaden är påtaglig. Den tydligaste slutsatsen är att marknaden inte är perfekt, men fördelningen ser mycket rimligare ut.

Även i Malmö bor fler äldre med högre inkomster centralt, men hyrorna i den perifera nyproduktionen i Malmö är inte högre som i Stockholm, utan istället jämförbara med det centrala äldre beståndet. I mellanlägena i Malmö är bilden dessutom den omvända: där bor hushåll med lägre inkomster i det äldre och billigare beståndet, vilket är ungefär så man vill att en implicit subvention ska fungera. Malmömodellen är inget avsteg från bruksvärdessystemet, utan en mer korrekt tillämpning av det – på plats med både Allmännyttans och Hyresgästföreningens goda minne, utan att kräva ny lagstiftning.

Marknadshyror i hela beståndet är inte realistiska i dagsläget – de politiska låsningarna är för stora. Till och med i nyproduktionen framstår ett formellt införande som en förvånansvärt stor politisk strid, trots att de flesta som läser detta vet att vi i praktiken redan har marknadshyror där (man hade kunnat införa det officiellt för tydlighetens skull, men sannolikt hade få hyror förändrats nämnvärt).

I det äldre beståndet är det fortsatt för många hyresgäster som gynnas av dagens ordning för att den ska gå att rubba. Ett bredare införande av Malmömodellen är därför mest realistiskt: inte marknadshyror, men mer marknadsmässiga hyror. Med en Malmömodell i Stockholm hade hyrorna i innerstaden stigit, medan hyrorna i förorterna sannolikt legat stilla eller sjunkit. Skevheten hade inte försvunnit helt, och egentligen borde en lägenhet på Östermalm förstås kosta väsentligt mer att hyra än nyproduktion i Järfälla, men att gå mot jämförbara hyresnivåer hade varit ett stort steg i rätt riktning.

En förändring lär oavsett behövas i takt med att befolkningstillväxten mattas av. Vakanser i förorter med höga nyproduktionshyror vore olyckligt, samtidigt som byggkalkylerna kräver en viss hyresnivå. Här hoppas jag att den regering som tillträder efter valet har öronen öppna mot branschen; för någon form av stöd eller annan subvention lär behövas. Detta tillsammans med en tillämpning av Malmömodellen hade inte varit perfekt, men det hade varit ganska mycket bättre än det bakvända system vi har i Stockholm idag.

Malmö har gett Sverige Pågen, Oatly, Timbuktu och Zlatan. Men kanske kan Malmömodellen bli stadens största bidrag till Sverige hittills – något även jag, som stockholmare, får erkänna. Låt oss i Stockholm och resten av Sverige lära av Malmö.