Släpp sargen!

I ishockey ropar lagledaren ”släpp sargen”. När spelarna alltmer håller sig nära sargen. Bara passivt glider utefter, och försöker hålla undan pucken. Omöjligt att göra mål. Den liknelsen passar väldigt bra på bostadsbranschen. Aktörerna ”hänger på sargen”, och vill inte ge sig ut på plan, och göra något konstruktivt.Generellt överkonsumeras bostad. Drivs på av hyresreglering, och statliga subventioner. Om efterfrågan och betalningsförmåga balanseras, så räcker landets befintliga bostadsbestånd väl till.

Låt oss göra ett antal konstateranden:

Hög bostadsstandard
85–90 procent av svenskarna har en god bostadssituation. Finns därför ingen anledning för politiker att låta bostadsfrågan komma högt på agendan. Resterande 10–15 procent lider antingen av att ”bruksvärdesystemet” stänger möjligheter att ens få tag på en hyreslägenhet, eller låg betalningsförmåga.

Överkonsumtion av bostäder
Merparten av svenskarna konsumerar jämförelsevis stor bostadsyta till hög standard. Den genomsnittliga ytan per person är 42 kvm, medan snittet i Europa är kring 40 kvm. Tyskland ligger just på 40 kvm, medan länder som Finland och UK ligger på 39 kvm.

Svenskarna lever i en villfarelse att bostadsstandarden också skall vara lite högre. Sanningen är att Sverige är på väg att halkat ner 10:e plats i EU:s BNP-liga. Sedan ett par år dessvärre lägst BNP-utveckling inom EU.

Det finns ca 5,2 miljoner bostäder i Sverige. Om snittyta per person anpassas med endast 2 kvm innebär det drygt 10 miljoner kvm. Om genomsnittlig bostadslägenhet uppgår till 77 kvm, så ett tillskott på 130.000 lägenheter. Det motsvarar fyra–fem årsproduktioner, och täcker med marginal den faktiska ”bostadsbristen”. Det räcker och blir till och med kanske över till lite vakans för en dynamisk, öppen och rättvis bostadsmarknad.

Statens finanser
Sedan ett decennium är samhällsekonomins grundfunktioner eftersatta. Detta har växt till ett enormt behov akuta insatser. Inom utbildning, vård & omsorg, energi, infrastruktur, kriminalitet mm – och nu senast tillkommer satsningar på försvar och Nato-deltagande. Rätt klart att staten, måste släppa att subventionera svenskarnas boende.

Bostad ingen ”social rättighet”
Lika lite som mat eller kläder är detta. I svensk lagstiftning finns bara ett politiskt ansvar för bostadsförsörjning, att alla skall kunna erbjudas bostad. Enligt Socialstyrelsen är minsta bostadsstorlek 20–25 kvm per person, samt minst ett rum per två personer. Uppnådd bostadsstandard ligger långt över samhällets direktiv.

Bostadslån spårat ur
Volymen bostadslån har på tio år gått ifrån ca 1.000 till 4.150 miljarder. Nyutlåning sker till ett så kallat lånetak på 85%. Sjunker bostadspriser med 15% försvinner hela det egna kapital som satsats vid förvärvet.  Detta flöde av lån har pumpat upp bostadspriser till ohälsosamma nivåer.

Demografi
Nativiteten har sjunkit till 1,4 födda barn per kvinna. Trots att ålderspyramiden skjuts uppåt, så föds och dör lika många; ca 90.000. Vad gäller immigrationsdynamiken så har beviljade uppehållstillstånd sjunkit till drygt 80.000 per år, medan utflyttade uppgår till 86.000. Det vill säga negativ nettoinvandring. Färre födda, ger färre hemmavarande barn, färre utflyttade ungdomar, färre invandrade, pensionärer 65+ och 80+ som redan har bostäder – innebär en väsentlig begränsning för behov av nyproduktion.

Bostadsproduktion
Det går inte att ens under en utsträckt tid ändra någonting med nyproduktion. Dels kan det aldrig bli mer än tillskott på 1+/-% per år, dels är marknaden ytterligt begränsad att ens för att få uthyrt. Åtgärder måste fokuseras på det befintliga beståndet.

Bruksvärdeshyra styr fel
Nedsatt hyra i attraktiva lägen har skapat ett konstlat innerstadsreservat i stor- och regionstad. Lägesfaktor får bara marginell effekt. Det ger upphov till överkonsumtion av yta, och skapat orättvisor i form av en ”hyresadel”.

Det har även medfört att över 50.000 lägenheter, endast i Stockholms innerstad, saknar folkbokförd hyresgäst. Övernattningslägenheter, svart andrahandsuthyrning och till och med outnyttjade bostäder med mera.

För inflyttade antingen från region eller utland blir hyresmarknaden stängd. Vill inte tvingas till bostadsrättsförvärv, höga transaktionskostnader, risker och att bli ”lånefånge” – när enda önskan var att smidigt få ett säkert förstahandskontrakt.

Här kommer några konkreta åtgärder – för att åstadkomma balans på kort tid:

• Marknadshyra i nyproduktion. Jag börjar med det helt odramatiska. Tillåtna presumtionshyror vid nyproduktion är redan marknadshyra. Ändra bara benämning, och ta bort byråkratin.
• Bruksvärdeshyran avvecklas. Enligt analyser av Finanspolitiska råder är risken hyresboom i storstädernas innerstadskvarter är faktiskt begränsad. Bedöms till nivån +35 procent. Segregationen påverkas i praktiken inte alls. Snarare så att om hyresmarknaden öppnas upp, så utjämnas den.
• Hyresstöd. Skydda utsatta grupper med rena enkla bostadsbidrag.
• Bostadslån. Banksystemet tillåts inte kombinera pantbrev med personlig borgen. Då kommer lånetaket med automatik till hälsosammare nivå. Inför strängare amorteringskrav, men underlätta genom att införa annuitetslån (konstant lånekostnad, med initial låg amortering).
• Reformera bostadsbeskattning. Ränteavdragen kostar staten ca 38 miljarder per år. Avveckla dessa. Fastighetsskatt och -avgift ger vardera ca 20 miljarder kronor för småhus och flerbostadshus. Motsvarar inte ens ränteavdragseffekten, och utgör idag bara 1,5 procent av den totala skatteintäkten. Kan och bör ökas. I dagsläget kan ses som en ”försäkringsavgift” mot krigets härjningar, för att täcka försvarsutgifter.

Dessa reformer leder till att befintligt bostadsbestånd räcker till alla! Bostadsbristen är ett begrepp som kan avvecklas. Valfrihet och rättvisa är införd.