Skenande capex – dyrt för klimatet och fastighetsägaren

”Vårt kontor ska vara så attraktivt att medarbetarna väljer att vara här i stället för att jobba hemma.” Så sa vd:n för ett tjänsteföretag till mig häromdagen när han visade upp deras nyrenoverade kontor. Och visst var det imponerande. Påkostat, smakfullt och fullt av loungeytor, kaffehörnor och mötesplatser. Ett kontor som kändes mer som ett boutiquehotell än en arbetsplats. Säkert en kandidat till ”Sveriges snyggaste kontor.”

Men hur mycket kostar egentligen jakten på det perfekta kontoret? Inte bara i pengar och avkastning, utan också i klimatpåverkan.

Enligt MSCI har fastighetsägarnas utgifter för att anpassa kontor vid hyresgästbyten i Stockholms city trefaldigats i fast penningvärde sedan år 2000. Idag krävs det alltså tre gånger så stora investeringar för att hyra ut samma kvadratmeter som för 25 år sedan. Samtidigt har lönsamheten mätt som totalavkastning trendmässigt sjunkit.

Varför har det blivit så?

En förklaring är naturligtvis hyresgästernas ökade krav. Många företag vill att kontoret ska spegla det egna varumärket, kulturen och identiteten. Att flytta in i en lokal som utformats för någon annan upplevs sällan som attraktivt, även om det i många fall vore det mest hållbara alternativet. Fastighetsägarna bidrar också ofta till utvecklingen genom att sälja in visionen om det unika kontoret som destination och konkurrensfördel. Det låter modernt och tilltalande, men det är också kostsamt – både ekonomiskt och klimatmässigt.

Detta går samtidigt på tvärs med många företags högt ställda klimatambitioner. Man mäter flygresor, tjänstebilar och plastmuggar i fikarummet. Men när fullt fungerande kontorsmiljöer rivs ut för att skapa rätt känsla eller stärka varumärkesupplevelsen tycks klimatmålen väga lättare. Den ekvationen är svår att få ihop.

En annan förklaring kan finnas i hur många fastighetsbolag har organiserat sig. Förr var det vanligt att samma person ansvarade för både uthyrning och fastighetens ekonomiska resultat. I dag är rollerna ofta specialiserade. Uthyrare mäts främst på antalet affärer och graden av uthyrning. Ombyggnadskostnaderna hamnar därmed lätt i bakgrunden. Det är trots allt enklare att få en affär i hamn om den som är ansvarig för uthyrningen kan lova kunden allt den efterfrågar. Resultatet riskerar att bli en klassisk målkonflikt där kortsiktig uthyrningsframgång går före långsiktig lönsamhet.

Problemet är att ombyggnader, tillsammans med nyproduktion, tillhör de mest klimatbelastande aktiviteterna i fastighetssektorn och även i samhället som helhet. En kontorsanpassning ger upphov till betydande mängder inbyggda utsläpp från material, transporter och installationer. För många lokaler motsvarar klimatpåverkan från en större ombyggnad många decenniers utsläpp från den löpande förvaltningen av samma lokal.

Om fastighetsbranschen och företagen som hyr lokaler på allvar vill bidra till en mer hållbar utveckling behöver synen på kontoret förändras. Kontorslokaler bör i större utsträckning utformas för att fungera över tid och för flera olika användare, snarare än att skräddarsys efter varje ny hyresgästs tillfälliga behov och profil. Om företagens klimatambitioner är på riktigt och inte bara greenwash är en omsvängning när det gäller ombyggnadshysterin välkommen. Vad sägs om en ”ombyggnadsskam”?

Det betyder inte att alla anpassningar är onödiga. Verksamheter har olika krav och vissa förändringar är både rimliga och nödvändiga. Men många av de ombyggnader som i dag genomförs av profil- och varumärkesskäl är svåra att förena med ambitiösa klimatmål.

Fastighetsägare behöver samtidigt bli mer disciplinerade i sina investeringsbeslut. Ombyggnader måste planeras smartare, följas upp bättre och utvärderas utifrån både ekonomiska och klimatmässiga konsekvenser. Det behövs tydliga avkastningskrav och styrmodeller som premierar långsiktigt värdeskapande snarare än kortsiktig uthyrningsstatistik.

Så länge fullt fungerande kontor rivs ut för att göra plats åt nästa trend kommer hållbarhet att förbli ett marknadsföringsord snarare än en affärsstrategi. Kostnaden betalas både i klimatutsläpp och i förlorad avkastning.