Så bra är bolagen på att ta hand om sina fastigheter

Häromdagen fick jag en intressant sammanställning av Petter Widmark, VD på benchmarkingleverantören Sedis. Den visar hur några av de större fastighetsbolagen i landet presterat under de senaste åtta åren. I tabellen framgår med brutal tydlighet vilken stor påverkan en bra sammansatt och väl omhändertagen fastighetsportfölj har på resultatet, lönsamheten och avkastningen. För mig sätter den fingret på ett par viktiga saker.

I tabellen jämförs fastighetsportföljerna med hjälp av det endra riktigt relavanta måttet på hur skicklig man är på själva fastighetsaffären, nämligen totalavkastningen på fastigheternas marknadsvärden. Det måttet visar hur väl man har allokerat sin fastighetsportfölj, dvs vilken typ av fastigheter man har satsat på, om man valt rätt objekt och hur duktig man är på att ta hand om de enskilda fastigheterna. Sedan kan naturligtvis resultatet vässas ytterligare med belåning, men då också med ökad finansiell risk som följd. Det bästa måttet på hur skicklig man är på grundaffären är därför totalavkastningen (driftnettot plus värdeförändringen i förhållande till fastighetens totala värde). I sammanställningen visas den ackumulerade totalavkastningen (CAGR) under de åtta åren 2016 – 2023.

Bland de angivna fastighetsportföljerna skulle man fått 600 mkr mer på en investerad miljard i den bästa jämfört med i den sämsta portföljen (av hänsyn till bolagen har jag maskat de svagaste i tabellen). Det innebär alltså en merprestation på 60% under de åtta åren! Det spelar uppenbarligen väldigt stor roll vilken investerings- och förvaltningsstrategi man väljer.

Den andra insikten sammanställningen ger mig är att det är stor skillnad på fastigheternas värdeutveckling. I de bolag som som angett att de externvärderat hela beståndet per den 2023-12-31 har värdet gått ner med 8,1% under de två senaste åren. De som själva bedömt sina värden har däremot skrivit ner fastigheterna med endast 3,7%. Detta indikerar möjligen att det finns ett underliggande problem med värderingarna i bolagens balansräkningar. Det är många intressenter som är beroende av att värdena visar det aktuella och verkliga marknadsvärdet, t ex aktieägare, pensionssparare, revisorer, långivare, börser, Finansinspektionen, styrelseledamöter etc. Att värdet är det korrekta är naturligtvis speciellt viktigt under tuffare tider.

All verksamhet utvecklas bättre av konkurrens och tävling. Därför är det bra för hela vår bransch att det finns möjlighet att mäta och jämföra viktiga nyckeltal som gör det tydligt vad som är bra och vad som kan förbättras. Transparens och öppenhet gynnar utvecklingen av den totala effektiviteten. Denna typ av jämförelser kan ge alla som äger eller arbetar med fastigheterna nya insikter och inspiration att vässa sina egna processer och verksamheter ytterligare.