När röken skingrats
Det var kul så länge det varade, eller hur? Ständigt stigande värden och avkastningar som fick riskkapitalbaroner att bli gröna av avund. Till och med svenska banker som alltsedan den förra fastighetskrisen sett påtagligt nyktert på fastighetsutlåning rycktes med. Marginalerna hyvlades ner i rasande tempo samtidigt som belåningsgraderna steg. Under några år var fastighetsbranschen det hetaste sedan dotcomhysterin, vilket var ett illavarslande tecken i sig.
Sen kom Krisen. Den kom först smygande under sommaren 2007. Många på den svenska marknaden betraktade det som ett amerikanskt fenomen. Möjligen kunde enstaka länder i Europa, såsom Storbritannien, Spanien och Irland, påverkas. I Sverige fortsatte bankerna oförtrutet att låna ut pengar till fastighetsköp. Tills någon gång på våren 2008 då pengarna började sina. Och sen small Lehman, vilket blev sista spiken i kistan.
Men hur gör vi nu när röken har skingrats? Vissa verkar leva i förnekelse. ”Det här är en tillfällig likviditetssvacka. Snart är allt som vanligt, så det gäller att passa på att köpa nu och det är bråttom!” Fundera en gång till. Under åren 2005 till 2007 gjordes fastighetsaffärer för svindlande 400 miljarder kronor i Sverige. Merparten finansierades till 70, 80, 90 och i många fall över 100 procent med lånade pengar. När jag gick i skolan fick jag lära mig att det var omöjligt. De kan inte ha haft samma kurslitteratur i Danmark. Den vanligaste löptiden på lånen var fem år. 2010 till 2012 står vi alltså inför ett massivt refinansieringsbehov. Lån för ett par, tre hundra miljarder ska omsättas.
De nordiska bankerna kan förväntas agera långsiktigt och med hänsyn till effekten på marknaden, eftersom de är helt beroende av att den fungerar. Men de tyska och brittiska banker, som hamnat i nationella stödprogram, varför skulle de ta sådana hänsyn? Flera av dem har redan tagit ner skylten i Norden. Det är enorma lånebelopp som skall omsättas och intresset är svalt. Därmed kommer de kommande åren att präglas av knapphet på lånat kapital. Bortsett från i enstaka fickor av marknaden är det liktydigt med stagnerande fastighetspriser.
De snabba klippens tid är alltså för överskådlig framtid över. Den som inte har en tydlig idé för hur fastigheterna skall förvaltas kommer snart att ställas inför ett mardrömslikt scenario med obefintlig likviditet och sakta men säkert urholkat kassaflöde. Men för den med uthållighet och finansiell styrka kan de kommande åren i stället visa sig vara ett ypperligt köptillfälle.
