När hyressystemet knakar – och regeringen skruvar i presumtionshyran…

Det finns få saker som väcker så mycket frustration och uppgivenhet i Sverige som bostadsmarknaden. Köerna ringlar sig längre än vintermörkret och människor hamnar i skarven mellan drömmen om ett boende och verkligheten av regleringar som inte riktigt hänger med.

Och mitt i detta – regeringens nya tolkning och modell för presumtionshyror.

Presumtionshyran har länge varit statens – eller hyresmarknadens – löfte till sig själv att åtminstone nyproduktion ska gå att räkna hem för fastighetsägare. En sorts bräcklig kompromiss: bygg, och ni får sätta en hyra som presumeras vara skälig i 15 år. Men systemet har under lång tid knakat i fogarna. Två hovrättsavgöranden 2022 begränsade möjligheten till årliga hyreshöjningar och skapade en osäkerhet som byggbolagen knappast jublade åt.

Så 2025 svarade regeringen. Och svaret kom i form av propositionen ”En förbättrad modell för presumtionshyra” (Prop. 2024/25:192), med lagändringar som ska gälla från 1 januari 2026.

En modernisering – eller en justering i marginalen?

Regeringen säger sig vilja skapa bättre förutsättningar för nyproduktion. Därför föreslår man att presumtionshyror som huvudregel ska få följa den allmänna hyresutvecklingen på orten. Detta kan tyckas självklart, men har alltså inte varit fallet efter hovrättsbesluten.

Det innebär i praktiken:

• Att presumtionshyror får samma procentuella höjning som andra hyresrätter, istället för en lägre procentsats som tidigare ofta blivit fallet.
• Att tvister om både inflyttningshyra och löpande justering ska kunna avgöras av en särskild skiljeman, vilket enligt regeringen ska snabba upp processerna.
• Att hyran kan ändras vid tillval, exempelvis moderniseringar vid behov.

Det låter flexibelt. Modernt, till och med.

Men samtidigt säger branschaktörer som Fastighetsägarna att ändringarna inte kommer vara tillräckliga. Nyproduktionen går trögt, räntorna och byggkostnaderna biter, och kalkylerna för nya bostäder är näst intill omöjliga att få ihop. 

Ett system som springer efter verkligheten

Hyresregleringen i stort har blivit en mosaik av undantag, särregler och nödlösningar. Den bär på historiska lager av social ingenjörskonst, krigspolitik och politiska kompromisser. Presumtionshyran var tänkt att vara ett sätt att runda systemets mest stelbenta delar med en förhoppning om att lossa lite på skruvarna.

Och här står vi nu, med nya justeringar som ska göra exakt det: lossa ännu lite mer. Inte för mycket, men tillräckligt för att förhoppningsvis hålla nyproduktionen vid liv.

Regeringen själv beskriver förändringarna som efterfrågade av marknadens aktörer, och som ett sätt att öka rörligheten och utbudet på bostadsmarknaden. Men, räcker det?

En reform som väcker fler frågor än den besvarar

Visst finns positiva inslag:

• Fler tvister kan lösas snabbare
• Hyressättningen blir mer förutsägbar för investerare
• Systemet blir mer flexibelt för moderniseringar och individuella val

Men samtidigt kommer inga av dessa förändringar åt de djupare problemen: markbrist i kombination med kommunal prissättning av mark, byggkostnader, räntekänslighet, planmonopol, långsamma planprocesser och den paradoxala kombinationen av reglerad hyressättning och marknadshyror (åtminstone så nära vi kommer) i nyproduktion.

Det är som att justera värmen i ett hus där isoleringen är trasig. Det hjälper men det löser inte grundproblemet.

Och till slut återstår en enkel fråga

När hyresregleringen en gång skapades var tanken att värna rimliga hyror och trygghet. Idag har systemet blivit så komplext att den tilltänkta tryggheten byts mot förvirring för både fastighetsägare och hyresgäster.

Regeringens nya modell för presumtionshyra är ett försök att styra om, rätta till och modernisera. Men den är också ett kvitto på att hyresregleringen i Sverige inte längre fungerar som helhet, utan som ett lapptäcke där varje lagändring snarare hanterar akuta symptom än underliggande orsaker.

Förhoppningsvis är detta början på en större översyn. För bostadsmarknaden behöver inte fler plåster – den behöver en operation.