Med facit i hand…

Jag har under största delen av mitt yrkesliv arbetat med att bygga fastighetsportföljer med målet att nå högsta möjliga avkastning. Det har jag gjort på olika bolag och tillsammans med många, duktiga och smarta medarbetare. På AP Fastigheter, Vasakronan och nu senast på Folksam. Vi har tillsammans ägnat mängder av timmar och hjärnarbete åt att fundera ut vilka fastighetstyper som kommer att prestera bäst framöver, vilka fastigheter man ska satsa på. Vi har gjort prognoser och bedömningar av framtida avkastningar, resonerat, dividerat och diskuterat. Men det enda vi kunde vara säkra på när vi gjorde det var att det förmodligen inte skulle bli precis så som vi trodde. Men tänk om vi haft tillgång till facit då. Det har vi nu.

MSCI har nämligen långa tidsserier med olika fastighetstypers totalavkastning. Utifrån dem kan vi med facit i hand konstatera vad man borde gjort och inte gjort vid olika tidpunkter. Jag tittar då på vilken totalavkastning en investering i olika fastighetstyper vid olika tidpunkter skulle ha gett i snitt per år, från investeringstillfället fram till idag. Analysen avser förvaltningsfastigheter och utan hänsyn till risk. Arbetar man med projektutveckling och value-add kan det naturligtvis bli annorlunda.

Till att börja med visar utvärderingen att om man skulle gått in med pengar i fastigheter vid endast ett tillfälle och i en enda fastighetstyp under de senaste 32 åren, så är det kontor på Stockholms malmar man skulle köpt och gjort det 2015. Då hade man snittat 11,5% per år i totalavkastning fram till idag. Ingen annan fastighetsinvestering har gett högre avkastning än den.

Om vi jämför avkastningen på den sämsta investeringen som gjordes för 32 år sedan (kontor i Stockholms ytterstad som snittat 6,6% per år fram till den 31 dec 2023) med den bästa (bostäder utanför storstäderna med 9,5%) skiljer det nästan hela tre procentenheter per år. Med ränta på ränta på en investerad miljard är skillnaden mellan de två investeringarna hisnande 10 mdkr under perioden. Under de senaste tio åren 2014 – 2023 är skillnaden på sämsta och bästa fastighetstyp ännu större. Köpcentrum har under den perioden bara gett 4,1% i snitt per år, medan kontor på Stockholms malmar avkastat 11,3%. Det är alltså mycket viktigt för avkastningen hur man allokerar sin portfölj.

Bästa köpet (dvs den fastighetstyp som gett högst avkastning från inköpsåret fram till idag) under flest antal år har kontorsfastigheter i Stockholms centrala delar varit (56% av åren). De som ligger centralt, men utanför CBD sticker ut mest och var det klart bästa köpen mellan 2007 och 2016.

Näst flest år (22%) med bästa avkastning fram till idag har logistikfastigheterna. De var det klart bästa alternativet att köpa några år i början på 00-talet och mellan 2017 och 2020.

Bostadsfastigheter var bra om man köpte dem innan 2000. Förvärvade efter 2010 har de däremot gett lägre avkastning än snittet av alla fastighetstyper.

Samhällsfastigheterna köpta efter 2015 har varit ett hyggligt alternativ och det allra bästa om de förvärvades 2021. Hotellfastigheter har aldrig varit något bra alternativ, förutom om de köptes under de senaste två åren.

De sämsta valen under flest antal år sedan 1992 har köpcentrum (75% av åren). Därefter kommer kontor i Malmö och i Stockholms ytterområden.

I stora drag är det kontor i Stockholms CBD och bostäder som gällde fram till millennieskiftet och därefter kontor i Stockholms innerstad och logistik om man skulle maximerat sin fastighetsavkastning under de tre senaste decennierna.
Så med facit i hand ser jag att mycket av det våra modeller och analyser visade faktiskt blev verklighet. Även om man inte kan förutse allt och även om allt inte blir hundraprocentigt som man trott, så tycker jag ändå att det är viktigt att ha en faktabaserad analys som utgångspunkt i sitt strategiarbete. Med facit i hand måste slutsatsen bli att det är bättre med en grundlig analys som utgångspunkt för sina kvalificerade bedömningar och investeringsstrategier, än att bara gå med flocken eller på sin magkänsla.