Kontorshyrorna i city är låga och vakanserna minskar
När jag läser marknadsrapporter och lyssnar på branschens experter får jag känslan av att kontorshyrorna i Stockholms city skulle vara på historiskt höga nivåer nu. Att hyresgästerna knappt orkar bära sina hyror och att vi står inför en hyreskris. Det stämmer inte alls. Faktum är att det idag är billigare att hyra kontor i city i än det har varit på väldigt länge. Dessutom har vakanserna gått ner, inte upp.
Lars Johnsson
Lars Johnsson var fastighetsdirektör i Folksamgruppen 2015–2023. Dessförinnan var han vice vd och chef för fastighetsinvesteringar vid Vasakronan. Han har även jobbat vid AP Fastigheter, Korbe och LE Lundbergs. Han har alltid gillar analyser och hockeylaget Rögle.
Under snart fyrtio år i branschen har jag följt hyresutvecklingen och löpande dokumenterat hyrorna på de marknader där jag varit verksam. För Stockholms CBD har jag de nominella hyrorna ända tillbaka till 1984. Men vill man förstå hur hyrorna faktiskt har rört sig måste man justera för köpkraften, till exempel via BNP-utvecklingen i löpande priser.
Ser man på hyrorna i CBD och i reala termer så har de toppat tre gånger. 1989 efter kreditmarknadens avreglering, 1999 när dotcombubblan var som mest uppblåst och senast 2018, om än då på en lägre nivå. Idag ligger hyran 13 procent under det fyrtioåriga snittet och hela 42 procent under rekordåret 1999. De verkliga bottenåren var 1992, efter finanskrisen, och 2008 i kölvattnet av Lehman Brothers kollaps. Ironiskt nog var det just Lehman själva som några år innan kraschen tecknade en av historiens högsta hyror för sitt kontor i kvarteret Spektern 13 på Västra Trädgårdsgatan.
Ser vi i stället till kostnaden per arbetsplats blir bilden ännu tydligare. Det har faktiskt aldrig varit billigare att sitta i Stockholms city än det är nu. Under de senaste decennierna har kontorsbeståndet byggts om, förfinats och effektiviserats. Fastighetsägarna har investerat enorma mängder capex i allt från planlösningar till teknisk prestanda som luftväxling och kylkapacitet för att få upp effektiviteten och minska antalet nödvändiga kvadratmeter per person. På 80-talet räknade vi med 35 kvm per arbetsplats och i dag är motsvarande siffra runt 15 kvm. Det innebär att hyreskostnaden per arbetsplats faktiskt har fallit med hela 75 procent sedan 1984 och med omkring 30 procent bara under de senaste tio åren. Det är alltså inte dyrt att hyra kontor i city idag – det är ovanligt billigt.
Ett annat påstående är att vakanserna rusar. Grafer visas där kurvorna pekar rakt upp, men stämmer verkligen det?
Arvid Lindqvist på Catella mäter då och då hur många anställda det finns på alla kontorsadresser i Storstockholm, dvs hur effektivt företagen använder sina kontor. Det måttet tar alltså ingen hänsyn till själva kontraktssituationen, dvs om hyresavtalen är uppsagda, kontrakterade eller om de anställda är på plats eller ej. Det är därför ett bra sätt att mäta den verkliga vakansgraden, oberoende av de juridiska avtalsförhållandena.
I den analysen framgår det att om man räknar bort de delmarknader som förlorat sin attraktionskraft och i praktiken inte längre konkurrerar om hyresgästerna (cirka 13 procent av totalmarknaden) så har den faktiska vakansgraden sjunkit med 1,2 procentenheter sedan 2021. Inte stigit alltså, utan sjunkit. Den är fortfarande relativt hög, men alltså lägre än för fyra år sedan.
Ryktet om Stockholms kontorsmarknads svaga hälsa är enligt min mening både överdrivet och missvisande. Hyrorna per kvadratmeter ligger under det historiska snittet, kostnaden per arbetsplats är rekordlåg och de fastigheter som faktiskt konkurrerar om hyresgäster är mindre outnyttjade än tidigare. Jag är därför övertygad om att investeringar i citykontor även framöver kommer att vara ett starkt alternativ. Kanske till och med den bästa fastighetsinvesteringen, precis som den varit under de senaste tioårsperioderna.
