Konjunkturen har vänt – ny utmaning för branschen
Christina Nyman
Chefsekonom vid Handelsbanken sedan slutet av 2018. Hon har över 20 års erfarenhet inom konjunkturanalys och praktisk penningpolitik. Före sin tid på Handelsbanken arbetade Christina i 10 år på Riksbanken, där hon ansvarade för att förbereda underlag till Riksbankens direktion inför räntebesluten.
I vår nyligen publicerade Fastighetsrapport, publicerad den 12 november, ser vi en ljusning för både bostadsägare och fastighetsbolag. Äntligen ser vi tecken på att konjunkturen är på väg att vända och med politiska satsningar på hushållen, på försvar och infrastruktur är det den inhemska efterfrågan som kommer leda återhämtningen. Och det betyder bättre tider för fastighetsmarknaden med stigande bostadspriser, aktiepriser och en uppgång i byggandet. Samtidigt är det inte utan utmaningar och jämfört med åren då räntor var rekordlåga så är det en lugnare marknad vi ser framför oss med större skillnader mellan olika marknader, inte minst geografiskt. Det finns också delvis nya utmaningar för fastighetsägare att fundera över.
Under de senaste åren har finansieringsfrågan varit den stora utmaningen för fastighetssektorn. Räntechocken och refinansieringsproblemen satte bolag under hård press och hushållens boendekostnader sköt i höjden. Nu har läget förändrats. Riksbanken har sänkt klart, räntorna har stabiliserats och kreditmarknaden signalerar lugn. Det som tidigare var den största oron har fått ge plats åt en ny huvudfråga: stigande driftskostnader.
Trots att inflationen har fallit tillbaka fortsätter kostnaderna för drift att öka i snabb takt. Fjärrvärmepriserna har stigit kraftigt de senaste åren, och VA-taxorna rusar på grund av omfattande investeringsbehov i åldrande system. Dessa kostnader är inte tillfälliga – de är strukturella. Renoveringsbehoven är stora och förstärks av nya energikrav från EU som kräver att byggnader blir mer energieffektiva. För att nå målen måste renoveringstakten öka, vilket innebär ytterligare investeringstryck på kort sikt samtidigt som det kan öka en fastighets attraktivitet och värde på lite sikt.
Konsekvenserna är flera. Hyreshöjningarna har nått den högsta nivån på över tre decennier, men har ändå inte kompenserat för ökningen i driftskostnader vilket talar för fortsatt större ökningar de kommande åren. Och bostadsrättsföreningar tvingas höja avgifterna – inte bara för att klara stigande kostnader, utan också för att möta nya redovisningskrav som gör underhållsbehoven mer synliga.
Detta är en ny verklighet för fastighetsägare. Finansieringsfrågan är inte borta, men den har fått sällskap av en ny utmaning: hur man hanterar ökade driftskostnader och renoveringsbehov. För många hushåll innebär det att boendekostnaderna förblir höga, även när räntorna har kommit ner. För bolagen handlar det om att balansera kortsiktig lönsamhet med långsiktiga investeringar i energieffektivisering och underhåll. Och för investerare blir frågan hur man värderar fastigheter när driftskostnaderna är en ytterligare nyckelfaktor.
Läs Fastighetsrapporten Handelsbanken Research här.
