Jakten på det ”sanna värdet”

”De sålde fastigheten 15% över marknadsvärdet” – sa en av branschens mer framstående fastighetsvärderare när jag sprang på hen på stan häromdagen. ”Vad kul för dem”, svarade jag. ”Men var inte försäljningspriset marknadsvärdet då?” – frågade jag nyfiket – ”Eftersom fastigheten faktiskt såldes för just det?”. ”Nej, jag vet väl vad marknadsvärdet var – det var ju jag som värderade den senast”, blev svaret innan en av branschens mer framstående värderare hastade vidare i lunchrusningen.

Det borde vara en självklarhet att alla fastigheter som på något sätt ägs publikt och/eller av flera, värderas till det mest sannolika priset som någon just nu på marknaden skulle vilja (och faktiskt också kunna) betala för dem. Och att de värderaras varje år eller oftare.

Marknadsvärdet behövs för att kunna mäta den operativa effektiviteten i fastighetsföretagandet (totalavkastningen = driftnettot plus värdeförändringen i förhållande till marknadsvärdet). När lönsamma och bra åtgärder i fastigheterna genomförs syns inte alltid de positiva ekonomiska effekterna redan under det första året. Oftast kommer de först under de följande åren och i bästa fall under alla år framöver. När man mäter hur lönsamt fastigheten förvaltas måste alltså hänsyn tas även till de framtida ekonomiska konsekvenserna (värdeförändringen), inte bara effekterna år ett (direktavkastningen).

Men marknadsvärdet behövs också av andra anledningar. Om man till exempel har investerat i börsnoterade fastighetsbolag, lånat ut pengar eller har sin framtida pension hos försäkringsbolag som äger fastigheter borde det vara intressant att veta vad fastigheterna egentligen är värda om de skulle säljas.

Kapitalförvaltare vill också kunna jämföra fastighetsinvesteringarna med andra investeringsslag. Då behövs kunskap om hur mycket fastigheterna är värda, hur värdena utvecklas och hur de har avkastat historiskt.

Konstigt nog är intresset för riktiga marknadsvärderingar inte alltid så stort. Börsen räknar i stället på det diskonterade värdet av de framtida vinsterna per aktie, bankerna tittar mer på räntetäckningsgraden och revisorerna säkrar bara att en värderingsmetodik finns på plats, inte själva värdena. Flera noterade fastighetsbolag värderar till och med sina fastigheter själva år ut och år in utan att marknaden verkar tycka det är något konstigt med det. Åtminstone inte så länge allt går bra.

Marknadsvärdenas riktighet ställs i fokus först när det blir problem i fastighetsbranschen, vilket sker med jämna mellanrum.  Ibland blir det till och med riktigt allvarligt och den finansiella stabiliteten i landet hotas. Då blir Finansinspektionen, Riksbanken och kapitalmarknaden plötsligt mycket intresserade av vad fastigheterna egentligen är värda. Diskussionens vågor går då höga om det ”verkliga värdet” och det ställs krav på nya värderingsmetoder.

Att bedöma det korrekta marknadsvärdet verkar dock vara svårt i vår bransch. Det används flera olika metoder, som alla har sina problem. Ofta förknippade med tillgången till relevant data. Dessutom är själva värderingen ofta så billig att värderaren helt enkelt inte har tid att ta reda på allt hen faktiskt skulle behöva veta. Ännu svårare blir det när inte ens de inblandade alltid verkar vara överens om att marknadsvärdet är det pris fastigheten just nu faktiskt kan säljas för.

Jag tycker att aktieägare, styrelser, pensionssparare, långivare, revisorer och Finansinspektionen borde ställa tydligare krav på riktiga värderingar och att de utförs av ceritifierade värderare. Värderare som i sin tur bygger sina värderingar på målgruppsbaserade investerarsentiment och en analys av vilken investerarkategori som är den mest sannolika köparen. En fastighet ska marknadsvärderas till det mest troliga priset vid en försäljning just nu – inget annat.