Inte sedan mitten av 90-talet har den svenska fastighetsmarknaden varit så tudelad som den är nu. Efterfrågan på moderna och
fullt uthyrda fastigheter, antingen i exceptionellt bra lägen eller med långa hyresavtal med starka hyresgäster, är enorm samtidigt som utbudet är mycket begränsat. De få transaktioner som sker, genomförs på nivåer mycket nära eller till och med över senaste toppen.
För fastigheter som inte uppfyller de höga krav som exempelvis institutioner och tyska fonder ställer är däremot de tänkbara köparna lätträknade. I synnerhet om fastigheterna ställer höga krav på förvaltningskompetens hos köparna. Det på marknaden synliga utbudet av sådana fastigheter är också begränsat, men under ytan döljer sig ett enormt latent utbud.
I första hand rör det sig om fastigheter som förvärvades 2006 och 2007 till allt för höga priser och med väldigt hög belåning. Många av
dessa fastigheter har inte längre en fungerande förvaltning, på grund av att ägaren inte har några utsikter att få ut något ytterligare värde eller helt enkelt inte kan skjuta till det kapital som behövs för hyresgästanpassningar. Det finns även ett latent utbud från sådana ägare som på grund av finanskrisen tvingats skjuta på sina avyttringsplaner, men som när likviditeten så sakteliga återkommer till denna del av marknaden ser en möjlighet att realisera sitt innehav.
Skillnaden i avkastningskrav mellan dessa typer av fastigheter var minimal 2006 till 2007, men gapet har sedan dess ökat radikalt.
Naturligtvis är det en i grunden sund utveckling, att fastigheter som är mer utmanande att hyra ut och i övrigt mer riskfyllda och illikvida, åsätts högre avkastningskrav. Det stimulerar fastighetsentreprenörer till att kavla upp ärmarna och göra det ofta hårda jobb som krävs för att omvandla en sådan fastighet till något som i bästa fall en pensionskassa eller en tysk fastighetsfond kan uppfatta som en långsiktigt trygg investering.
Det är detta som gör fastighetsmarknaden så intressant, att den på samma gång är en del av kapitalmarknaden och en företagarbransch som vilken annan. I gränslandet mellan dessa skapas möjligheterna.
