”Gyllene tillfälle att lära av europeiska marknaden”
Maria Svensson Wiklander
Ordförande för Sveriges organisation för coworking och kontorshotell (SOCK). Driver Gomorron Östersund sedan 2017 med coworkinganläggningar i Östersund samt bedriver forskningssamarbeten om coworking i Sverige och världen genom The Remote Lab.
I augusti 2005 öppnade det som brukar benämnas som den första coworkinghubben – Spiral Muse – i San Fransisco. På 20 år har branschen växt och utmanat sättet som arbete bedrivs för kunskapsarbetare. Under många år dubblerades antalet aktörer i branschen och storleken på hubbarna har fortsatt att växa år för år.
Samtidigt har affärsmodeller utvecklats vilket blir tydligt i Deskmags årliga europeiska coworkingenkät som visar att 2025 är det år med högst andel lönsamma aktörer på marknaden på 57% (jämfört med 46% 2024 samt 43% 2019), 25% i breakeven och 18% som inte når lönsamhet (detta inkluderar även icke-vinstdrivande aktörer).
Överlag ser coworkingaktörer i Europa positivt på framtiden, vilket rimmar väl med den bild som vi får ta del av här i Sverige (se Fastighetsvärlden “Coworkingbranschen mot en ljusare framtid” från den 20 nov) med en ökande beläggningsgrad och efterfrågan.
I år släpptes även den första rapporten som visar olika coworkingmarknaders mognad, något som tidigare aldrig undersökts på detta sätt (Cushman & Wakefield, 2025).
Den visar tydligt att Storbritannien och Frankrike har nått en avancerad mognad medan länder som Spanien, Tyskland och Sverige är under utveckling. Detta beror på olika variabler såsom antalet aktörer, andelen flexibel coworkingyta av den totala ytan, uthyrningsaktivitet och förekomsten av nya typer av flexibla avtal mellan aktörer och fastighetsägare. Om man är intresserad av att ta reda på vartåt branschen är på väg här i Sverige bör man alltså titta på utvecklingen och marknadens uppbyggnad i London och Paris.
London är den stad i Europa som högst andel flexibel kontorsyta på ca 10-12% av den totala kontorsytan medan Stockholm i dag ligger på runt 4-5%. I dag har ca 39% av coworkingaktörer i London något som brukar beskrivas som “Hybridkontrakt” eller “Management Agreements”.
Hybridkontrakt har oftast en del fast bashyra samt en del rörlig hyra som är omsättningsbaserad medan “Management Agreements” liknar de kontrakt fastighetsägare i dag har med hotellaktörer där ersättningen för drift av flexibla arbetsplatser utgår som en procentuell andel av omsättningen.
Båda dessa sänker risken för en coworkingaktör och gör det möjligt att nyttja, fylla och göra tomma lokaler lönsamma snabbare för fastighetsägaren. En mångfald av olika hyresalternativ där traditionella hyresavtal, hybridkontrakt och “management agreements” kan användas för olika scenarier skapar bättre förutsättningar för coworkingaktörer och fastighetsägare att nå mer lukrativa samarbeten.
Det intressanta är inte att hålla kvar vid en traditionell och konservativ syn på hur hyresavtal ska vara, utan se att förhållanden mellan coworkingaktörer och fastighetsägare är en innovativ möjlighet. Vi har också ett gyllene tillfälle att lära oss av de marknader som tagit täten och av misstag och utmaningar som våra brittiska och franska kollegor potentiellt kommer att ställas inför.
Backar vi tillbaks till förrförra seklet och funderar över var hotellbranschen befann sig 20 år efter att den första sängen hyrts ut så kan vi med ödmjukhet säga att framtiden kommer att erbjuda många versionsuppgraderingar av coworkingbranschen allteftersom definitionen av vad arbete är förändras.
I dag levererar hotellen inte längre sängar, utan individanpassade upplevelser. Coworkingbranschen levererar inte längre skrivbord, utan meningsfulla sammanhang, samhällsutveckling, skalbara förutsättningar för företags tillväxt och värde för coworkingkundernas anställda.
Det finns inga tendenser kring att utvecklingen av tjänstifierade kontor kommer att avta, snarare så är det en allt mer växande bransch där vi framöver kommer se både utveckling av affärsmodeller, samarbetsmodeller och konsolidering.
