Det krävs mod att vara motvalls – är det dags att investera nu?

Hur förhåller sig ekonomi till psykologi? Det finns ekonomisk teori som förklarar irrationellt finansiellt beteende som panikförsäljningar under en kraftig nedgång på marknaden, eller dyra megaförvärv på toppen av konjunkturen. Människor fattar ofta beslut baserat på känslor snarare än rationalitet.

Låt oss sätta det i perspektiv och återvända till marknaden i slutet av 2021/tidigt 2022, och ”känslan” där och då:

• Stefan Ingves proklamerar att man kan räkna med nollränta hela 2022–23, minst
• SBB lånar 700 MEURO på Eurobondmarknaden och får betalt för det
• Akelius säljer sitt bestånd till Heimstaden, på en initial yield ~ 2,2–2,4%

Sammanfattningsvis så var känslan att det var vindstilla, klarblå himmel, och solen skiner. Kapital var tillgängligt i överflöd och i princip gratis. Bankernas kranar vidöppna, marginalerna låga och obligationsmarknaden omättlig.

Där och då, så kände nog många att marknaden var lite väl ”het”, och förstår att det inte är logiskt eller hållbart att få betalt för att låna pengar. Men ändå är många med och räknar och bjuder på affärer på allt högre nivåer, för alla andra är ju med. Är räntan noll så funkar det mesta i Excel och ingen i investeringskommittén vill väl vara en tråkmåns?

Vi snabbspolar fram till 2023, till en helt ny värld fjärran från feststämningen 2021. Vi har ett pågående krig i Europa, energikris och en synnerligen orolig geopolitisk situation.

En perfekt storm med skenande inflation, kraftiga räntehöjningar, galopperande kostnader och byggpriser. Det är stor brist på kapital då bankerna ogärna lånar ut pengar, tvärtom så vill man ha tillbaka det man tidigare lånade ut, belåningsgraderna sänks, marginalerna höjs och obligationsmarknaden är tvärstängd. Nu funkar ingenting i Excel, inte ens om marken är gratis. Och glöm att få igenom något i investeringskommittén, för vem vågar väl fatta något beslut nu?

Det är inte första eller sista gången vi först får en överhettad fastighetsmarknad som sedan blir iskall. Från 90-talet så är det nu fjärde gången. Bankkris 92–94, IT-bubbla i början av 2000-talet, Lehman kris 2008–09 och så nu den pågående 2022–24. När det finns mycket billiga pengar görs det helt enkelt en del fel affärer. Och när det sannolikt är som mest rätt att göra affärer finns det inga pengar att göra dem med, vilket i och för sig är själva orsaken till att det finns många bra affärer…

Hur har det då gått efter dessa ”krascher”? Hedman Modée och Partners hade en föredragning i slutet av 2023 där man tittat på hur ”uppstuds” och årlig totalavkastning utvecklats fyra år efter kriserna sedan 90 talet. Bostadsfastigheter har varit bästa fastighetsslag efter två av de tre nedgångarna, och näst bäst i den tredje nedgången då handel/butiker var lite bättre.

De flesta investeringar från 2021–22 kommer att ha en medioker avkastning över en fem års period, och sannolikt så kommer man att nå attraktiva avkastningsnivåer om man började investera redan under 2024. Tajming är allt!

Vad man ska investera i kan man tvista om, men gillar man motvalls som jag undviker man lager/logistik där alla verkar vilja vara samtidigt. Titta på bostäder och handel, som jag tror kommer att vara riktigt bra investeringar på några års sikt. Orkar du inte köpa det själv så kan du investera i sådana bolag på börsen, för jag tippar på att de står väsentligt högre såväl om 12 som 24 månader. Och i ena ögonvrån följer jag med spänning kontorsmarknaden framgent …