Det finns ingen bostadsbrist…

Dag Klerfelt.Förser omvärlden med tankeväckande analys och uppmärksammade åsikter. KTH-läraren och doktorand som övergick till ledningen hos Skandia och Carnegie. Suttit i Bankstödsnämnden och börs-VD på Evidentia-Philipson. Finansman och entreprenör. Pendlar mellan Stockholm, London och Åre.

 

Bara brist på billiga välbelägna bostäder. Boverket skriker ut att det behövs 35.000–40.000 nya lägenheter per år. I hälften av landets kommuner råder brist på bostäder. Bostadsförmedlingen i Stockholm slår larm om att det står 390.000 personer i kö . Länsstyrelsen slår fast (!) att det måste byggas minst 15.000 lägenheter per år. Den allmänna uppfattningen är att framför allt storstädernas expansion stryps – och att hela landets tillväxt och välstånd är hotat. Man ser framför sig hur folk bygger tältläger ute i skogarna, driver runt på gatorna och kurar ihop i sovsäckar under städernas broar.

Lite motsägelsefullt hävdar statliga systerorganet BKN ständigt att bostadspriserna skall falla med 20 procent. Om det finns kommunicerande kärl inom bostadssektorn, och det är lite svårt att tänka sig en kombination av bostadsbrist och priskollaps?

Landet. I nästan hela Sverige prissätts attraktiva bostäder – långt under vad de kostar att bygga. På ytterst få ställen finns det möjlighet att erhålla en hyresnivå, som väcker intresse att investera i nya bostäder. Om det vore verklig bostadsbrist skulle kostnaden för nyproducerade bostäder understiga värdet för befintliga grannbostäder.  Men i regionstäder som Örebro , innerstadsdelar i Malmö, t o m kransområden till Stockholm kan man hitta fullgoda bostäder under produktionskostnad. Detta tyder inte på någon större generell bostadsbrist eller drivkraft för nybyggnation. Låt oss säga att utanför storstäderna råder egentligen balans, och övergå till Stockholmsregionen.

Bostadskö ? Finns visserligen 390.000 registrerade – men ”bara” 70.000 som  säger sig ha omedelbart behov av ny bostad. Många av dessa har redan ett boende, som ger upphov till ”flyttkedjor”.  Akut läge säkert för ett antal 10.000, men i relation till 2,2 miljoner invånare blir relationen väsentligt mindre dramatisk.

Betalningsförmåga? När 1.000 sökande anmäler sitt intresse till 77 lägenheter i ett nyproducerat hyreshus i en förort i västra Stockholm – då är det bara 200 som anses ha ekonomiska förutsättningar att klara inflyttningshyran på 1.600 kr/kvm . Är detta en ohemul ockerhyra? Inte alls – godkänd av Hyresgästföreningen, och ger fastighetsägaren initialt 4,5 procents yield. Inga snabba klipp.

Nu krympte de 390.000 till kanske under 10.000?, med akut behov, ingen lämnad lägenhet och möjlighet att betala .

Befolkningsökningen. Stockholm och Mälardalen växer så det knakar. Snabbare än London. Ökar med 35.000-40.000 varje år. Men 10.000 av dessa är födelseöverskott och ger först på sikt ett påtagligt bostadsbehov. 4.000 är återinvandrade och har i många fall kvar ett boende. 3.000 är krigsflyktingar från Irak/Syrien/Iran, som sannolikt bara är här tills förhållanden normaliserat sig i hemlandet.  Ett par tusen från Asien med oklara framtidsplaner.  Ytterligare ett par tusen är polacker varav många avser att arbeta med företrädesvis städning och byggarbeten under en kort tid. Flertalet av dessa efterfrågar fast bostad , eller avser att lägga något större konsumtionsutrymme på boende. Det är en mer spridd bild och osäker grupp vad avser bostadsefterfrågan, än vad man kan förvänta sig. Verkar snarare vara hälften som har ett intresse för fast bosättning på längre sikt.

Trångboddhet. Nja, Sverige och Stockholm ligger ungefär på snitt i Europa, 45 respektive 40 kvm per person. Däremot med väsentligt högre standard på våtrum och kök. Vi bor mer spatiöst än i till exempel Schweiz, Belgien och Finland. I Helsingfors ligger snittytan på 38 kvm. Skulle tro att födelseöverskottet och delar av åter- samt korttidsinvandringen klaras bra inom befintliga bostäder.

Bostadsbrist ger bostadsrättshausse. Vissa påstår att bostadsrättspriserna har drivits upp som en effekt av bristen på hyresrätter. Stämmer bra. Riksbanken varnar för ”låne- och bostadsbubbla” för att kvoten mellan pris och disponibel inkomst börjar nå smärtgränsen på 200 procent. Men sanningen är ju att i centrala Stockholm med närförorter ligger de senaste årens ägare normalt (!) på 400–800 procent! Jämfört med övriga Europa ligger svenskarnas skuldsatta ägande av bostäder absolut i topp. Det generösa ”lånetaket” på 85 procent i kombination med amorteringsfrihet är en riktig bov i sammanhanget.  Lockar in framför allt medelålders familjer i en skuldfälla. I avsaknad av inflation och reallöne-ökningar ”devalveras” låneloppet mycket långsamt. Den amortering som självklart borde införas, skulle direkt påverka räntebetalningsförmågan dvs minska låneutrymmet dvs sänka prisbilden.

Skulle inte förvåna mig om det snart finns ett stort utbud av bostadsrätter. Fokus på nyproduktionen flyttas till möjligheten att förse bostadssökande med hyresrätt.

Betalningsviljan 2.000 kr/kvm.  Även en upp-trissad borättsmarknad ger att totala bostadskostnaden oftast understiger 2.000 kr/kvm även i attraktiva lägen.

Problemet är bara att denna nivå för bostadsrätter – också är den hyresnivå som köande till nya hyresrättsprojekt accepterar eller klarar.

Behovshyra nyproduktion. Spannet 1.600-2.000 kr/kvm . Annars blir det inga fler bostäder. Hyresgästföreningen medger i praktiken att ta ut möjlig marknadshyra i nyproduktionen, så det är faktiskt inget problem. Men notera hur nära man är hyresgästernas ”smärtgräns” 2.000 kr/kvm. Vid 10-20% högre nivå får vakans en innebörd även för attraktiva bostäder – och bostadsbrist upphör principiellt som begrepp.

Vid ROT erhålls i dagsläget inte behovshyra. Fastighetsägaren motarbetas att agera långsiktigt och anpassat efter hyresmarknadens behov. Hyresgästföreningen agerar på ett näst intill samhällsfarligt sätt. Hindrar seriöst långsiktiga renoveringsprojekt samt bevarande av fastighets- och kulturkapital. De hävdar ett extremt partsintresse för sittande hyresgäst, medan den fullständigt nonchalerar tillkommande hyresgäster och den yngre generation (som inte råkar ärva sina föräldrars hyresrätter). En friare hyressättning skulle öka rörligheten och förkorta bostadskön, för de som lägger en större del av sitt konsumtionsutrymme på bostad.

Bruksvärdessystemet. Hyresreglering är ett otyg, och något som internationellt tas till efter ett krigsslut i en extrem fördelningssituation. Gynnar och subventionerar de sittande hyresgästerna, men utestänger de som vill ha möjlighet att satsa på en hyrd bostad i ett attraktivt läge. Saboterar de seriösa fastighetsägare som vill tillskapa högklassiga miljöer, där det finns efterfrågan. Skapar innerstadsslum och förstör förmodligen staden mer än ett krig.

I Göteborg och Malmö så har de lyckats med en viss uppluckring av bruksvärdessystemet. Här finns en tydlig lägeskomponent och lite mer dämpad på innerstadslägen. I Stockholm fortsatt total skevhet i lägesfaktorn, där de etablerade innerstadsborna erhåller hyresrabatter. En mer rättvis (!) hyresbildning skulle innebära att både befintliga och nytillkommande hyresgäster skulle utnyttja bostadsbeståndet på ett sätt som skulle spegla olika behov. Flyttkedjor skulle friställa ett stort antal lägenheter.

Avkastningskrav på allmännyttan. Hittills har kommunpolitiker i det fördolda kunna ge smyg-subventioner till hyresgästerna. Alla kommuninnevånare får bidra till att sänka ett fåtal hyresgästers boendekostnader. Privata fastighetsägare får en konkurrens-nackdel som sätter käppar i hjulet både för en seriös fastighetsförvaltning – och ROT-verksamhet, ibland också nyproduktion. Nu måste man både enligt EU-direktiv och riksdagsbeslut åsätta ett skäligt avkastningskrav på marknadsvärden – vilket i landsort kan bidra till sänkta hyror, men i attraktiva lägen höjda hyror och effektivare utnyttjande av bostadsbeståndet.

Andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheter underlättas förhoppningsvis redan från nyår. Tillåtet att räkna ihop månadskostnad, låneräntor och skälig ränta på eget kapital. Detta i kombination med ett höjt fribelopp skapar starka incitament för att i Stockholmsregionen få loss kanske 10.000 hela eller delar av lägenheter. Kanske studenter från landet känner tryggheten att kunna söka sig till universitet och högskolor – med boende ?  Och det är väl ganska självklart att man skapar en struktur i en modern storstad att erbjuda folk att hyra möblerat för en kort period? Skulle tro att det åtminstone momentant skulle lösa den akuta situationen med stor variation.

Höga byggnadskostnader. Visst, här har vi en möjlighet att förbättra. Med förenklade plan- och byggprocesser samt mer standardiserade regler. Men nästan 60 procent av produktionskostnaderna är skatterelaterade med hög byggmoms, höga sociala avgifter, kommunala avgifter. Och en byggprocess tar ofta fortfarande 8–9 år med enorma riskmoment.

Utbudet ökar. I Stockholm finns knappt 1 miljon bostäder, varav drygt 700.000 flerbostadslägenheter. För närvarande ges ett stort antal markanvisningar, det finns 100-tals ”luckor” i innerstaden i form av totalt öde platser, nedgångna parkdelar, båtuppläggning, koloniträdgårdar, överskott på grönområden. I ytterstaden tillkommer attraktiva ”Edge Cities” i form av Hagastaden, Arenastaden osv.  Kanske skulle man ganska snabbt kunna uppföra 100.000 bostadslägenheter.

Bostadsbrist…? Visst finns det momentan reell efterfrågan på bostäder, men med lite nyanserad bild och små skift kan den krympa väsentligt .