Det har plötsligt blivit svårare än på länge

Den allmänna inställningen på investerarmarknaden den senaste tiden har varit att det varit rätt att investera i fastigheter, åtminstone för direktinvesterare. De noterade fastighetsbolagen på börsen värderas i de flesta fall väsentligt under substansvärde, och sektorn attraherar inte börsinvesterare i samma utsträckning. Internationellt har efterfrågan på lager/logistik och bostäder i Sverige varit god. “Beds and sheds” har efterfrågats av en bred bas av investerare, både nationellt och internationellt.

Efter några svaga år ser vi nu en ökande trend i fastighetsinvesteringar med tilltagande volymer. Det har funnits många fundamentala faktorer som talat för detta de senaste åren: fallande räntor, stabiliserad inflation, förbättrad riskvilja och god tillgång till skuldkapital hos banker och finansinstitut. Tillsammans med starka kassor och ökad investeringsvilja hos svenska och internationella institutioner har detta förstärkt bilden av förbättrade marknadsförutsättningar.

Samtidigt har utmaningarna och riskerna funnits där hela tiden, men man har inte fullt ut tagit höjd för dem. Nu har det plötsligt blivit svårare än på länge. Det är svårare att ignorera riskerna och motsägelserna.

Räntan är, som de flesta håller med om, avgörande för fastighetsinvesteringar – och den har inte utvecklats som man hoppats. Sällan har till exempel den femåriga swapräntan, som ofta används i kalkyler, varit så svårbedömd och volatil. De senaste kvartalen har den varierat med cirka 60 punkter, vilket får en avsevärd påverkan på investerarnas kalkyler och avkastningskrav. Det är svårt att motivera långsiktig yieldkompression när räntan rör sig i motsatt riktning. Samtidigt finns det i ett större perspektiv få faktorer som talar för fallande långräntor, även om inflationen i Sverige tillfälligt är mycket låg.

Geopolitisk oro, stigande energipriser, rekordhöga statsskulder samt enorma investeringar i AI – exempelvis datacenter och annan teknikinfrastruktur – driver efterfrågan på kapital och insatsvaror. Det handlar om belopp motsvarande hela länders BNP. För att sätta det i perspektiv överstiger Nvidias börsvärde i dagsläget Tysklands BNP. Därtill kommer en omfattande global militär upprustning, som ytterligare binder kapital och pressar upp räntenivåerna.

De som har förvärvat bostadsbyggrätter under de senaste åren har generellt gjort goda affärer, men utbudet har varit begränsat i de mest attraktiva lägena. Skillnaden i efterfrågan och likviditet mellan mycket bra lägen och övriga lägen har sällan varit större. Successionsmarknaden i Stockholm är stark och påverkar förutsättningarna för nyproduktion i de mest centrala lägena och de bästa närförorterna. Bostadsrättsmarknaden uppvisar här stark efterfrågan, stigande priser och en nära nog het marknad.

De noterade bostadsutvecklarna visar förbättrade förutsättningar, ökande lönsamhet och en växande vilja att starta nya projekt, enligt sina senaste delårsrapporter – men främst i de bästa lägena. Detta driver en kraftig efterfrågan på attraktiva byggrätter och bidrar till stigande markpriser. I svagare kommuner och lägen ser bilden dock annorlunda ut.

Samtidigt ska projekten faktiskt byggas. Byggkostnaderna har efter en period av kraftiga ökningar stabiliserats något, och aktiviteten börjar återigen ta fart. Men den ökade oron kring konflikter i exempelvis Persiska viken och stigande energipriser riskerar att driva upp kostnaderna för energiintensiva insatsvaror som stål, betong och isolering. Detta höjer risknivån ytterligare. Vinnarna blir de utvecklare som har starka byggrättsportföljer i rätt lägen, förvärvade till rätt pris över tid och med färdiga detaljplaner som möjliggör snabba produktionsstarter.

För hyresrätter har situationen också blivit mer svårbedömd, särskilt i storstäderna. Efterfrågan i det äldre beståndet är fortsatt hög i tillväxtorter, med mycket låga eller obefintliga vakanser. För nyproduktion är bilden mer splittrad, vilket kräver ökad selektivitet. Skillnaderna mellan olika marknader och mikrolägen är stora. Mindre regionstäder har begränsad absorptionsförmåga när större projekt färdigställs, och samma fenomen syns i vissa delar av storstäderna – särskilt i områden med hög nyproduktionstakt.

Det som fungerar bäst i kalkylen är höga hyror, låga driftskostnader och små lägenheter – förutsatt att man antar noll vakans, vilket ofta görs i Stockholm. Under dessa förutsättningar ser kalkylen attraktiv ut med god yield, potential för yieldkompression och hög avkastning på eget kapital (IRR). Kvadratmeterpriserna blir däremot mycket höga, särskilt om man extrapolerar framtida hyrestillväxt. Detta förklarar varför över två tredjedelar av alla nyproducerade lägenheter är ettor eller små tvåor. Vill man istället investera i större lägenheter med lägre hyror krävs justerade kalkylantaganden – antingen genom att räkna med vakanser i det övriga beståndet eller acceptera lägre avkastning. Klyschan “läge, läge, läge” är mer relevant än någonsin.

Bostadsbolagen på börsen handlas med höga substansrabatter, i vissa fall upp mot 50 procent. Frågan är då: vem har rätt – marknaden eller värderarna? Det framstår inte som rimligt att en bostadsfastighet i Stockholm som värderas till 100 MSEK på transaktionsmarknaden plötsligt skulle vara värd 50–60 MSEK enbart för att den ägs av ett börsbolag som exempelvis Heba eller Sveafastigheter. Att sälja tillgångar nära bokfört värde och samtidigt återköpa aktier kan därför vara en strategi som skapar värde.

Sammanfattningsvis har det blivit mer komplext att investera i fastigheter generellt, och i bostäder i synnerhet. Trots fortsatt stark efterfrågan i exempelvis Stockholmsregionen är beslutsfattandet inte lika självklart som tidigare. Det krävs större selektivitet och noggrann riskhantering. Samtidigt skapar just denna osäkerhet också möjligheter – det är sällan när allt ser som bäst ut som de bästa affärerna görs.