Demografi förändrar spelplanen

I Sverige har vi vant oss vid befolkningstillväxt. Det har funnits en inbyggd medvind: fler människor, fler hushåll, mer efterfrågan. När jag skrev min doktorsavhandling om migration och bostadspriser var huvudfrågan hur pass mycket den omfattande invandringen trycker upp bostadspriserna – numer är det osäkert om det ens är en relevant fråga.  Verkligheten förändras inte över en natt, men den är inte längre ett självklart basantagande för en fastighetsinvesterare som vill förstå vart marknaden faktiskt är på väg.

Det som är farligast är att underskatta laggen. Demografi fungerar inte som en konjunkturkurva; den fungerar som ett långt eko. När barnafödandet faller händer ingenting dramatiskt samma år, men effekten kommer senare och den kommer i flera steg. Små barnkullar blir små ungdomskullar, som blir små förstahushåll, som blir små barnfamiljskullar. Det är här Japan- och Sydkorea-parallellen blir obehaglig: reala bostadspriser kan peaka och sedan inte växa längre (Japans peakade på 90-talet, samtidigt som födelsetalen halkade ner till samma nivå som vi ser i Sverige idag).

Det andra är att det är svårt att vända om man väntar för länge. Många tröstar sig med att vi varit nere på låga födelsetal förr – runt 00-talet föddes färre barn, och under tidigare decennier såsom under 1930-talets kris låg vi också lågt, för att sedan öka igen. Det är rimligt att tro att födelsetalen kommer ticka upp när konjunkturen förbättras. Men vi har en dubbel utmaning denna gång: just för att det föddes få runt 00-talet blir de kommande årens ”barnskaffargeneration” mindre. Då räcker det inte att snittantalet barn per kvinna stiger lite, eftersom det helt enkelt finns färre som kan få barn. Skillnaden mot 90-talisterna som skaffar (ganska få) barn nu, men är fler, är central.

Sverige står sig fortfarande relativt väl jämfört med Europa, men det bygger delvis på gamla meriter (exempelvis har många internationella investerares huvudmarknader Frankrike och Storbritannien numer högre födelsetal än vad vi har i Sverige). Vi har passerat en psykologisk gräns: vi är inte längre ett tydligt undantag i fertilitet, och inom kort kommer färre födas än dö.

Allt detta innebär givetvis ett stort skifte i vilka parametrar som är viktiga att ha koll på, där inrikes flyttnetto blir mycket viktigare för fastighetsägare. När födelsetalen faller och invandringen begränsas sprids inte den nya efterfrågan jämnt över landet. Detta innebär i praktiken mer nollsumma mellan orter: vissa växer för att andra krymper. För fastigheter betyder det att du inte kan gömma dig bakom nationell medvind, utan du måste förstå exakt vilka som flyttar, vart, och varför.

Samtidigt är det värt att påminna att Sverige inte går in i denna nya demografiska verklighet utan styrkor. Vi har i grunden goda institutioner, hög kompetensnivå och en ekonomi där tillväxt även kommer från produktivitet, export och innovation. Dessutom har Sverige relativt låg statsskuld, vilket ger bättre förutsättningar att hantera svagare tider och göra prioriterade investeringar i infrastruktur och omställning. För fastighetsmarknaden betyder det stabilare ramvillkor än i länder med mer ansträngda offentliga finanser.

I vår bransch förändras spelplanen ständigt. Många har tjänat mycket pengar på fastigheter och bostäder även i länder med tuff demografi. Demografi blir en tydligare riskfaktor inom vissa segment och orter; den som blundar för den kan eventuellt möta en utmanade värdeutveckling. Samtidigt finns fortsatt attraktiva delmarknader och strategier – men avkastningen kommer i högre grad behöva förtjänas genom selektivitet och skicklighet, inte antas genom generell efterfrågetillväxt.