”Dags släppa myten om den rättvisa svenska hyran”

Få frågor inom bostadspolitiken väcker så mycket debatt som hyressättningen. Marknadshyror är för många ett känsligt begrepp, men även det nuvarande systemet har sina brister. Frågan är vad som egentligen är mest rättvist – och för vem.

Ett system som förbryllar resten av världen
Sverige har byggt ett världsunikt hyresregleringssystem. I våra storstäder är det standard att hyrorna i nyproduktion i förorterna är högre än i det äldre beståndet i innerstan. Jag behöver själv regelbundet förklara detta för investerare från Storbritannien, Europa och USA, och reaktionen är alltid densamma – förbrylling och långa diskussioner.

Visst, det finns en historisk logik bakom systemet. Men Finland hade tidigare ungefär samma system som vi, och gjorde sin reform redan på 90-talet. Resultatet? En mer rörlig bostadsmarknad, fler valmöjligheter och en sundare relation mellan pris och efterfrågan. I Sverige fortsätter politiken däremot envist att försvara ett system som inte fungerar.

Den stora missuppfattningen
När man nämner ”marknadshyra” tror många att det betyder att alla hyror ska rusa i höjden. Men det är en förenklad bild. Faktum är att många hyror sannolikt skulle sjunka något i ett mer marknadsmässigt system – särskilt i nyproduktionen i förorterna, där hyrorna idag är som högst.

Systemet med presumtionshyror och de högsta hyrorna i förorterna fungerar bara så länge folk inte kan bo någon annanstans. När innerstadsbostäderna är inlåsta och kötiderna mäts i decennier, tvingas många ta det som finns – till vilket pris som helst. Men om hyrorna i innerstaden steg och rörligheten ökade, skulle trycket på förortsmarknaden minska. Fastighetsägare skulle i vissa fall tvingas erbjuda lägre hyror för att fylla lägenheterna.

Det är därför också fel ände att börja i att förespråka marknadshyra just för nyproduktion. Presumtionshyrorna ligger i praktiken på eller till och med över marknadshyran i många områden. Att införa marknadshyra där skulle därför inte förändra särskilt mycket. Visst, en tydligare lagstiftning kan vara välkommen, men det är inte systemets otydlighet som skapar obalansen, utan själva logiken i hur hyrorna sätts och rörligheten begränsas.

Demografin talar sitt tydliga språk
Vi är dessutom på väg in i en ny fas. Befolkningstillväxten har bromsat in kraftigt. I flera kommuner i Stockholms län planar befolkningen sakta ut. Om vi tillåter hyrorna att spegla efterfrågan på ett mer naturligt sätt – högre i attraktiva lägen, lägre i svagare – så kommer marknaden självmant att justera sig.
 
Ett system som motverkar integration
Vi talar ofta om integration som en av vår tids största samhällsutmaningar. Samtidigt har vi byggt ett system som gör det praktiskt taget omöjligt för en nyanländ, en student, eller en inflyttad arbetstagare att få en bostad i ett centralt läge, då dessa inte haft möjlighet att stå i bostadskön särskilt länge.

I praktiken subventionerar vi genom vår hyresreglering äldre svenska par, medan nya generationer, invandrare och unga familjer får ta smällen. Det är svårt att tala om jämlikhet när bostadsmarknaden är riggad till förmån för dem som i större utsträckning redan sitter säkert.

Prispress och möjligheter
En reform skulle dessutom påverka bostadsrättsmarknaden. Om det blir enklare och mer rimligt att hyra centralt, kommer valmöjligheterna sett till upplåtelseform att utökas. Bostadspriserna i innerstaden kan pressas något – vilket många befintliga bostadsägare, även jag själv, kommer tycka är jobbigt. Men för samhället i stort vore det en sundare balans.

Företag skulle lättare kunna rekrytera. Studenter skulle kunna plugga där de vill, inte där de lyckas få en bostad. Det skulle bli enklare att flytta dit jobben och möjligheterna finns. Sverige har idag en tydlig konkurrensnackdel jämfört med övriga världen.

Utmaningar och anpassning
Självklart finns det utmaningar med en reform. Om hyrorna i vissa områden skulle pressas ned något kan det kortsiktigt försvåra nyproduktion. En reform hade absolut skapat utmaningar för några i fastighetsbranschen – utvecklare, investerare, och privatpersoner. Ändå är i princip alla jag diskuterar detta med positiva till att genomföra en ändring, just för att de ser orättvisorna i systemet. Trots att det kortsiktigt kan missgynna dem som bolag, eller som privatperson. Marknaden anpassar sig. När förutsättningarna förändras hittar aktörerna oftast nya sätt att få ihop kalkylen.

Politikerna behöver dock förstå detta och vara lyhörda för utmaningarna som det skapar. Målet kan samtidigt inte vara att bevara ett dysfunktionellt system bara för att vi räds förändring.
 
Allt behöver inte reformeras över en natt
Debatten hamnar frustrerande nog ofta i att det är en binär fråga med en etta eller en nolla – antingen släpper vi hyrorna lösa imorgon, eller så behåller vi det system som vi redan har. Det behöver inte handla om att införa fria marknadshyror över en natt. Man kan börja stegvis – till exempel med att hyran justeras när en hyresgäst flyttar ut, eller endast i områden där den genomsnittliga kötiden överstiger tio år (exempelvis genom en matris baserad på kötid). Det går att göra på ett kontrollerat sätt, utan att någon tvingas flytta för att hyran höjs. Det finns säkert experter som kan bidra med fler förslag för att successivt röra oss ifrån den orättvisa som vi har idag.

Det blir säkert inte perfekt direkt. Men det vi har idag är långt ifrån det också. Skillnaden är att vårt nuvarande system är både ineffektivt och orättvist – och det finns inget värdigt i att försvara det bara för att det alltid har varit så.