Cyklicitet och investeringar
Alla vet att fastigheter är en cyklisk bransch och efter det att lite drygt 5 år har passerat efter den senaste svåra nedgången finns anledning att fundera över det. Jag har tidigare i en krönika skrivit att ”det är som det är tills det inte är så längre”. Så även nu, trots att mycket är annorlunda, vilket det dock alltid är. Den stora anomalin just nu är räntenivåerna och de mycket stora stimulanser som centralbankerna ägnar sig år. Det vi dock alla vet är att någon gång kommer en ny marknadkorrektion.
Bortsett från det faktum att det i alla typer av affärsverksamheter finns olika duktiga affärsmän, så är det ett faktum i fastighetsbranschen att det är framförallt två saker som måste bli rätt; asset selection och timing. Vad gäller asset selection så är det ett individuellt färgat beslutskriterium. I det segment du väljer att verka gäller dock att inte välja fel fastigheter. Alla minns att det viktigaste med fastigheter är ”läget, läget och läget”, detta betyder att i ditt segment är microläget det viktigaste.
Den stora och i allt viktigaste frågan är var i cykeln du befinner dig. Att köpa dyrt i slutet av en uppgång är något som alltid får negativa dramatiska effekter för verksamheten och tar lång tid att återhämta sig ifrån. Att förstå var i cykeln man befinner sig är därför företagsledningens viktigaste uppgift. Ett dyrt förvärv i början av en cykel reparerar sig själv, sent i cykeln kommer marknaden istället att jobba emot dig.
Dramatiska förändringar eller korrigeringar av marknaden sker plötsligt och av en orsak man inte ser förrän det är försent. Vad kan man då lära av den svenska 90-talskrisen och den senaste globala finanskrisen? Jag menar att det finns vissa gemensamma saker som föregår dessa skeenden utan att förorsaka dem, men de ser ut att vara gemensamma indikatorer.
En sak man kan iaktta är en snabb yieldkompression, ofta driven av förväntade eller prognosticerade hyresökningar, dock inte alltid. Ofta hör man rationaliseringar av typen, alternativinvesteringarna är sämre eller som nu räntorna är lägre och därför skall yielden vara lägre.
En annan sak man ser är att omsättningen i marknaden ökar till nivåer som är höga och, inte förvånande, att antalet nettosäljare blir väldigt litet. Detta leder till diskussioner om att det blivit allt för svårt att hitta objekt att investera i.
En tredje faktor som man kunnat iaktta internationellt är att både fondinvesterare och institutionellt kapital i jakt på högre yield utökar sina investeringstrategier till först b-fastigheter och sedan regionala fastigheter.
En fjärde faktor är att kreditmarknaderna öppnar upp och belåningsnivåerna stiger och marginalerna krymper.
Hur ser marknaden då ut nu? Flera europeiska marknader har slutat falla men tillväxten lyser med sin frånvaro trots massiva stimulanser av centralbankerna. Under detta scenario har vi under de senaste två åren sett en kraftig yieldkompression. På internationella investerarkonferenser hör jag folk tala om att de har mycket kapital att investera men de hittar inga investeringsobjekt. Eftersom yielderna i goda lägen blivit allför låga börjar man tala om att hitta yield genom att titta på mer regionala investeringar. Även om Storbritannien på makronivå ser tillfredställande ut så har områden utanför London långt kvar innan man ser någon återhämtning vad gäller egentlig ekonomisk aktivitet. Transaktionstakten har också ökat i de här områdena och yielderna gått ner.
Belåningsnivåerna sjunker och i Storbritannien, som jag följt mycket nära, har marginalerna i bästa läge och inom 65 % LTV på 24 månader krympt från dryga 300 bps till 120-140 bps och idag kan man finansiera sina förvärv upp till 75 %, något som inte var möjligt så sent som för ett år sedan. Man kan se en liknande utveckling i de flesta europeiska marknaderna. Transaktionstakten är tillbaka på 2006-2007 nivåer.
Jag menar inte att vi står inför en marknadskorrektion, men vi börjar bygga upp för nästa korrektion och det finns anledning att börja fundera över marknaden. Alla gör sin egen bedöming, jag tycker det låter som 2005 när jag lägger örat mot rälsen.
Men det såklart, det är annorlunda den här gången.
