Bostadsmarknad och framtiden: Missförstånd, behov och demografi

Det händer ibland att jag blir riktigt förvånad över hur lite vi tycks förstå om vad som egentligen styr efterfrågan på fastighetsmarknaden, i synnerhet vad gäller bostäder. Jag hör det i samtal, i diskussioner och ser det i debatter.

Jag tycker exempelvis det är bekymrande hur många verkar tro att bostadsefterfrågan och därmed bostadsbyggande styrs av de enstaka få procent som föds eller flyttar till en plats – vare sig det gäller riket, en region eller en kommun. Är verkligen kunskapsnivån så låg? Efterfrågan på alla fastighetsslag, vare sig det är bostäder, kontor eller detaljhandel styrs istället av alla befintliga invånare i marknadsområdet.

Därför är det nu hög tid att vi reder ut två begrepp: demografiskt drivet bostadsbehov (drivs av hur många vi är) och bostadsefterfrågan (främst styrd av ekonomiska faktorer).

Efterfrågan på nyproduktion: ett ekonomiskt perspektiv
Bostadsefterfrågan för nyproduktion, och därmed bostadsbyggande, styrs alltså inte av de få procent som flyttar in eller föds, utan främst av de 99 procent som redan bor på platsen. Det här är ingen nyhet utan något som vi pratat om och vetat, i alla fall under de dryga 20 år som jag arbetat med frågorna. Det är de befintliga invånarnas ekonomiska möjligheter som avgör om marknaden för nybyggnation existerar. Undantag finns, som Skellefteå, där industriella satsningar gett stora förändringar i befolkningsantalet som får en direkt påverkan. Men sådana platser är mycket ovanliga.

Dagligen arbetar jag med att räkna på bostadsbehov och bostadsefterfrågan på många olika platser, inte minst i avbefolkningskommuner. Trots negativa prognoser för framtida behov, finns där i princip alltid en viss bostadsefterfrågan. I storstäder ser vi en annan problematik: behovet är ofta stort, men hushållens ekonomiska svårigheter och byggkostnader bromsar utvecklingen. Här blir det tydligt att behovet av en bostad– en mänsklig rättighet och vår skyldighet som samhälle att uppfylla – och efterfrågan inte alltid går hand i hand.

Långsiktiga effekter av ett minskande barnafödande
Bebisar efterfrågar inte egna bostäder, men på lång sikt påverkas ändå bostadsmarknaden av vårt historiskt låga barnafödande. Vi ser nu det lägsta antalet födda per kvinna sedan år 1749. I SCB:s senaste prognos har nästan en halv miljon barn ”försvunnit” fram till 2040 jämfört med förra årets prognos – och detta efter ett decennium av liknande nedskrivningar.

Dessa siffror kommer få konsekvenser för samhällsbyggnadsplaneringen och våra fastigheter. Till exempel kommer behovet av förskolor och skolor minska, detaljhandelsföretag riktade mot barn påverkas negativt och om 20 år och framåt har vi en halv miljon färre unga som ska flytta hemifrån än vad vi trodde bara för ett år sedan. Men, frågan är om vi då ens kommer ihåg våra tidigare prognoser och hur vi trodde att det skulle bli?

Det är också viktigt att förstå att dagens nedgång i barnafödande skiljer sig från tidigare trender, som den vid millennieskiftet. Nu finns faktorer som tyder på att nedgången är mer bestående. Även om SCB förutspår en viss uppgång framöver, förväntas nivåerna inte återgå till det vi sett historiskt.

Låt oss prata mer – ingen fråga är för dum!

Jag tycker såklart, trots om du som läst hit uppfattade inledningen som raljant, att är det bra och extremt viktigt att samtal och debatt förs – då kan vi lära av varandra och ro åt samma håll. Just det där med att ro tillsammans är nödvändigt nu när vi äntligen ser en ljusning vid horisonten för bostadsmarknaden. Låt oss ro mot ljusningen och låt oss ratta på rätt drivkrafter som främjar en god bostadsefterfrågan! Stötta hushållens ekonomi, arbeta med (alla) kostnader. Vi behöver en nyanserad och realistisk syn på hur vår demografi påverkar vår bostadsmarknad – och vårt samhälle i stort.