Bostadsbristen – löses med en ”quick fix”!?

Dag Klerfelt Förser omvärlden med tankeväckande analys och uppmärksammade åsikter. KTH-läraren och doktorand som övergick till ledningen hos Skandia och Carnegie. Suttit i Bankstödsnämnden och börs-VD på Evidentia-Philipson. Finansman och entreprenör. Pendlar mellan Stockholm, London och Åre.

I höstas skrev jag en krönika i detta nyhetsbrev om att ”Det finns ingen bostadsbrist?!” Låg 1:a på läsartoppen i flera veckor. En kort resumé.

l den allmänna debatten får man intrycket att det saknas 100.000-tals lägenheter . Den allmänna uppfattningen är att framför allt storstädernas expansion stryps – och att hela landets tillväxt och välstånd är hotat. Man ser framför sig hur folk bygger tältläger ute i skogarna, driver runt på gatorna och kurar ihop i sovsäckar under städernas broar. Stockholm, påstås läget vara akut.

I min krönika avfärdades den officiella bostadskön på 390.000, för det är ”bara” 70.000 som säger sig ha omedelbart behov av ny bostad. Många av dessa har redan ett boende, som ger upphov till ”flyttkedjor”. Akut läge säkert för ett antal 10.000, men i relation till 2,2 miljoner invånare blir relationen väsentligt mindre dramatisk.

Stockholm och Mälardalen ökar med närmare 40.000 personer varje år. Visst – men 10.000 kommer direkt från BB, 4.000 är återinvandrade, 3.000 är krigsflyktingar som återvänder när förhållanden normaliserats, lika många är polacker och asiater som arbetar här bara en kort tid. Flertalet av dessa efterfrågar inte fast bostad, eller avser att lägga något större konsumtionsutrymme på boende.

När 1.000 sökande anmäler sitt intresse till 77 lägenheter i ett nyproducerat hyreshus i en förort i västra Stockholm – då är det bara 200 som anses ha ekonomiska förutsättningar att klara inflyttningshyran. Dvs efterfrågan kanske finns , men sanningen är att betalningsförmågan i många fall är svag.

Så – diskussionen måste kanske nyanseras lite… men debatten svämmar över av åsikter och ”statements” från alla håll . Hans Lind vill starta nytt miljonprogram, Stockholms Handelskammare har ”räknat ut” (?) att det saknas 110.000 bostäder. Vad gäller kommunernas och byggbolagens inställning till planläggning och byggstarter har statssekreterare Ulf Perbo sammanfattat det bra ; ”Vill inte, Kan inte”.

Det allvarliga är att för vissa grupper fungerar bostadshyresmarknaden mycket dåligt . Till skillnad från i stort sett alla andra västerländska storstäder finns ingen valfrihet. Trots lättnader att hyra ut bostadsrättslägenheter, är det näst intill omöjligt för en inflyttad att få tag på ett längre kontrakt avseende en attraktiv bostadslägenhet. Den unge medborgaren har svårt att komma in på hyresmarknaden. En nyproducerad hyreslägenhet innebär en stor ekonomisk börda för många hushåll.

Finns det då en ”Quick-Fix” ?? Säger som ungdomarna ”Hur svårt kan det va’ ?” . Här kommer en 10-punkts-lista, som kan genomföras inom närmaste året – eller utgöra vallöften.

1. Tillskapa en ”fri-zon” för nyproduktion. Låt ”presumtionshyror” dvs friare hyressättning för nybyggda bostadshyreshus få en fast lagstadgad grund . En fastighetsägare och investerare skall kunna lita på att en satsning på nybyggda hyresrätter långsiktigt ges fasta regler utan regleringar. Vare sig byggherrar eller bostadskonsumenter skall tvingas in i en osunt stor bostadsrätts-sektor. Den nyinflyttade, den som vill ha flexiblitet och den som inte vill binda kapital – och ta på sig bostadsrisk skall har möjlighet till hyrt flexibelt boende.

2. Bo-rättsbubblan. Sverige har en gynnsam situation vad gäller statens och företagens skuldbörda, men med hushållens skulder når vi italiensk nivå . Någon generell bo-bubbla är svår att se, men definitivt en bo-rätts-bubbla i och kring Stockholm. Skuldkvoter på 600-900% , när 180% normalt anses vara en hög siffra . När amorteringskrav införs brister prisbilden, och stödjer ytterligare övergång till nyproducerade hyresrätter.

3. ROT friare hyresättning. Stor del av innerstadens och närförorternas 40-50-talshus är i stort behov av renovering. Ofta finns betalningsvilja för högre standard och gedigen kvalitet, men fastighetsägaren tvingas till en enklare upprustning och kapitalförstöring.

4. Gradera upp miljon-programmet – nu. Knappt påbörjat, och det stora problemet är att betalningssvaga grupper inte kommer att ha ekonomisk möjlighet att flytta tillbaks. Kan delvis lösas genom s k kontraktion (dvs bo trängre) , men ofta hamna i en ständig flytt-kedja till icke renoverade områden.

5. Inför trappad hyra och förbättra bostadsbidragen. För punkt 3 och 4 måste man införa något slags system med upptrappning av hyran över säg 5 år för sittande hyresgäster. För de mest utsatta grupperna förbättra bostadsbidragen. Man måste dock akta sig för att komma i ett läge, där konstlad efterfrågan skapas av alltför generösa bidrag.

6. Bebygg ”gluggar”, gröna zoner och rusta upp parkerna. Innerstaden är full av ”gluggar” där annorlunda och högklassiga hus skulle kunna komplettera en stad med högre ”densitet”. Kring innerstaden har det uppstått en ring av helt obegripliga gröna zoner, som knappt används för rekreation. Samtidigt förfaller många parker både fysiskt och socialt. Med medel från byggrättstilldelningar kan man få vackra och välskötta parker, värd en storstad.

7. Markanvisningar; snabba planprocesser och tidsbegränsning. I det synnerligen välordnade Tyskland bygger man enligt §34. I London avskaffade Thatcher stadsarkitekter. Med enkla medel snabba upp processen till bygglov – och därefter sätta press på byggherrarna med både byggstart och färdigställande.

8. Flytta bostadsfrågan och infrastruktur närmare staten. Ändra ”Lagen om kommunens bostadsförsörjning” (2000:1383) till att inte bara avse kommunens nuvarande invånare , utan regionens och ännu hellre landets bostadsförsörjning (och infrastruktur). Rensa i floran av lokala byggnadsbestämmelser och särkrav. Kräver fasta nypor av rikspolitikerna.

9. Återupprätta fastighetsskatten och sänk reavinstskatten. Alliansen begick ett stort misstag när de 2006 lovade lägga ett tak på fastighetsskatten, men bibehöll reavinstskatten. Betrakta löpande nyttjande av hus som vilken konsumtion som helst (”boende-moms”) , men sänk ”flyttskatten”. Fastskatten skall fortfarande vara en kommunal avgift , för att skapa incitament på kommunal nivå för öka markplanering för nya bostäder.

10. Låt allmännyttan vara en ”plogbill” för nyproduktion. Sälj förvaltningsbeståndet till privata aktörer – ofta uppbackade av pensionskapital, men snart kanske också ”private equity”. Satsa på nya lite större områden och komplexa projekt, både centralt belägna och lite mer perifert med lägre markpris som tillåter lägre hyror. Låt riskprofilen vara lite högre, men den lagstiftning som infördes år 2011 om marknadsmässiga avkastningskrav skall implementeras och följas fullt ut .

(Notera att jag undvikit att lista den känsliga och stigmatiserade frågan om ”bruksvärdes-principen”. Som bör avvecklas – men realistiskt kommer att finnas kvar länge i ett låst läge).

Med dessa 10 förlag och åtgärder kan man omgående svänga pendeln mot ny-producerade hyresrätter. Skapa incitament för nytt kapital att söka sig till bostadsmarknaden. Samtidigt med skydd för de svagare grupperna. Skulle tro att denna svängning ganska väl kan skapa balans i vart fall för nyproduktion och ROT.