Bästa bolaget i branschen

Årets underlag omfattar 28 bolag, både privata och institutionella, men enbart sådana som drivs på kommersiella villkor. På topplistan får de bolag vara med som har sina fastigheter huvudsakligen i Sverige, är analyserbara och har en fastighetsportfölj som är värderad till minst 25 mdkr. På den listan har Wihlborgs klättrat rejält i år, medan bolag som Humlegården, Willhem och Vasakronan har tappat placeringar. Utanför listan finns flera av de institutionellt ägda portföljerna och flera av de största börsbolagen.

Här visas de 15 bästa bolagen under perioden 2019 – 2025 (sju år). Mejla Petter på Sedis (petter@sedis.se) för hela listan.

Skillnaden i ackumulerad avkastning mellan toppen och botten i listan är enorm, mer än en faktor två. På en investerad miljard blir avkastningen under sju år 949 mkr med 10,0% i snittavkastning och endast 445 mkr med 5,4%. Skillnaden mellan plats 1 och 15 handlar alltså om att öka sitt investerade kapital med nästan 100 eller bara 50% under sjuårsperioden. Små förändringar i snittavkastning blir snabbt stora belopp i absoluta tal.

Det verkligt intressanta med den här typen av statistik är ändå inte placeringarna i sig utan hur den kan användas. Statistiken kan fungera som ett konkret jämförelsematerial för att benchmarka den egna verksamheten och få ett ärligt och objektivt svar på hur bra det faktiskt går. Konkurrens och jämförelser driver utveckling och ökad transparens gynnar i förlängningen hela branschen. Att mäta sig mot andra aktörer är inte bara nyttigt, utan helt nödvändigt för den som på riktigt vill bli bättre.

När det gäller styrning och målsättning är totalavkastningen på totalt kapital det kanske mest relevanta nyckeltalet för ett fastighetsbolag med vinstsyfte. Har bolaget andra mål måste man naturligtvis styra efter dem, men för alla som investerar kapital med krav på avkastning är det totalavkastningen som är mest central. Oavsett om bolaget är institutionellt, privat eller börsnoterat är det den relativa totalavkastningen mot resten av branschen som visar hur väl verksamheten faktiskt presterar.

Samtidigt lägger många börsbolag idag stort fokus på kassaflödestillväxt. Det är förståeligt, likviditet och förmåga att bära sina räntekostnader är förstås avgörande för överlevnad. Men över tid är det ändå totalavkastningen som avgör vilka som skapar värde och vilka som bara håller sig flytande.

Sambandet mellan totalavkastning och kursutveckling för börsbolagen syns tydligt i diagrammet nedan. Stark totalavkastning i fastigheterna leder till stark relativ kursutveckling. Bolag som NP3, Sagax, Catena, Stendörren, Wihlborgs och Balder ligger där alla vill vara. I kvadranten för både hög avkastning och stark kursutveckling. Eftersom det är omöjligt att styra den operativa dagliga verksamheten efter kursutvecklingen gör man alltså bäst i att styra med totalavkastningen även i börsbolagen.

Källa: Sedis och Nasdaq (urvalet består av börsbolag som varit listade i nio helår och är analyserbara)

Och kanske är det just där kärnan ligger. I en bransch där vi ofta talar om kvadratmeter, räntor och kassaflöden är det i slutändan ändå så enkelt att det som räknas inte är vad du säger att du skapar, utan vad du faktiskt levererar. Att du vet vad du gör och kan visa vilka resultat du i verkligheten uppnår.