Är gröna bostäder bara en fasadfärg?
De senaste åren har ett antal seminarier hållits om värdering av Gröna fastigheter. Ökar värdet på fastigheten om den klassas som Green Building, BREAM eller någon annan i branschen gällande klassificering? Diskussionerna bland värderare och fastighetsägare har varit livliga, men värderarna har varit tveksamma till att själva klassificeringen hittills har gett en värdeökning. Däremot kan man konstatera att nyproducerade byggnader, som nästan alltid är miljöcertifierade, har högre värde än övriga byggnader. Om det sedan beror på att en stor del av de senaste årens nyproduktion har varit i mycket centrala lägen och att nya ytor är mer effektiva och därmed erhåller högre hyra per kvadratmeter, eller det faktum att det finns en miljöstämpel kan vara svårt att uttala sig om. Miljöcertifieringen är dock här för att stanna och kommer att få ökad betydelse framgent.
Men vad händer med bostadsfastigheterna? Är de bortglömda i dessa klassificeringssystem? Nyproducerade bostäder byggs med teknik som gör att de är betydligt mer energisnåla än de gamla. För kommersiella fastigheter är det mycket vanligt att hyresgästen står för värme mm, vilket gör att en lägre energiförbrukning inte får fullt utfall på fastighetens driftnetto. Men för bostäderna står till övervägande del fastighetsägaren för värme och vattenkostnader. En halvering av värmekostnaden som är en stor post i driftskostnaderna, får ett rejält utslag på driftnettot. Det börjar bli vanligare med individuell mätning av vatten och värme i nyproduktion, men det är än så länge i en mycket liten del av beståndet. Som kuriosa kan nämnas att en hel del bostadsfastigheter som producerades i början av 80-talet är förberedda för individuell värmemätning, vilket gjorde att man erhöll högre räntebidrag. Tänk vad lite politisk styrning kan göra! Vissa fastighetsägare sätter upp incitament för hyresgästerna att gemensamt spara på värme och vatten. Om en viss sänkning av förbrukningen uppnås så kan en gratis månadshyra utlovas. Alla åtgärder som sänker förbrukningen slår positivt på driftnettot (under förutsättning att inte hyresnämnden anser besparingen vara grund för hyressänkning).
Den största delen av bostadsbeståndet är dock av äldre snitt och här har det hittills varit svårt att motivera en investering som kraftigt sänker energikostnaden, då bruksvärdesystemet inte har gett något utrymme för extra hyreshöjningar. Det har helt enkelt inte gått att räkna hem investeringen. Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft gällande allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och hyressättning på bostadsmarknaden. Lagen innehåller bland annat regler som innebär att de kommunala bostadsföretagen inte längre är hyresnormerande. Hur detta kommer att påverka hyrorna de kommande åren är svårt att sia om, men vi värderare märker en viss förväntan i marknaden om att lägesfaktorn skall väga tyngre än hittills. Tänk om parterna som förhandlar om bostadshyrorna kunde enas om att det skulle vara värt att betala lite högre hyra för att få bo i ett Grönt bostadshus! Låg energiförbrukning, sunda material och en miljöstämpel. Det skulle hyresgästerna, fastighetsägarna och miljön vinna på.
