Alla har fel om de amerikanska kontoren

De senaste somrarna har jag varit på road trips i USA och i sommar blev jag klar med mitt mål – att besöka alla 50 delstater. Målet har främst varit att se naturen, men som fastighetsnörd har jag också besökt ett fyrtiotal downtowns. New York och San Francisco, absolut, men också Detroit, Omaha, Oklahoma City, och andra mindre självklara stadskärnor. Efter alla dessa intryck är min slutsats tydlig:

Folk har fel om varför kontoren i USA gapar tomma.

Den vanligaste förklaringen är att covid gjorde folk vana vid att jobba hemma, och i USA är pendlingsavstånden längre än i Sverige, vilket lett till att benägenheten att ta sig tillbaka till kontoret bland amerikaner varit lägre. Det är inte osant, men det är långt ifrån hela bilden.

Det är svårt att beskriva hur många amerikanska downtowns faktiskt känns. En stad som är något större än Uppsala brukar allt som oftast rymma flertalet absurt höga, anonyma glas- eller tegelskrapor. Bredvid de absurda skraporna ligger lite ineffektiv markparkering (eller ibland ett parkeringshus), som omringas av sexfiliga, mestadels tomma bilvägar. Det finns nästan inga bostäder, få restauranger, och ingen puls. På dagen är det ganska tomt på trottoarerna, på kvällen helt öde. I värmebältet – Dallas, Phoenix, Albuquerque – är det dessutom ofta tryckande varmt, vilket gör det ännu mindre lockande att gå utanför byggnaden.

Och på trottoarerna? Tält. Människor som lever i svår misär. En man steker en köttbit på gatan. En annan ligger och sover, med bara en sko (den andra har någon snott). En tredje skriker rakt ut i luften. En fjärde blir rånad – hans tält stjäls mitt framför mig. Den här verkligheten är inte extrem, utan det är vardag i många amerikanska stadskärnor.

Det var inte pandemin som dödade downtown

I London är pendlingsavstånden lika långa som i många städer i USA, men kontorsnärvaron i de starkaste lägena i London är numera något högre än i Stockholm. Det handlar alltså inte enbart om pendlingsavstånd. Många amerikanska städer var på väg utför innan pandemin, och covid accelererade den utvecklingen.

USA har idag över 700 000 hemlösa, varav dryga 300 000 lever helt oskyddat på gatan. Enligt Socialstyrelsen är motsvarande siffra för folk på gatan i Sverige ca 700 personer – per capita alltså ungefär 15 gånger färre än i USA. Det betyder inte att vi inte har problem här hemma, men skillnaden är stor. Hemlöshet, fentanylepidemin/droger, och nedgången stadsbild gör att amerikaner undviker centrum. I praktiken har pandemin blivit ett bekvämt alibi: det var ändå ingen som ville dit.

Den kritiska massan på gatan saknas

En annan faktor som påverkar kontorsåtergången är stadsplaneringen. USA:s städer är i princip alla byggda för bilen. Bostadsområden, arbetsplatser och affärer ligger långt ifrån varandra. Allt är drive-thru (även t.ex. bankomater eller apotek). Kontoren har ofta egna parkeringshus, varifrån du tar hissen upp till ditt våningsplan. Det är opraktiskt och onödigt att gå, och det skapar en ond spiral.

Ju färre som rör sig till fots, desto färre butiker och restauranger finns på gatan, då den kritiska massan för dessa saknas. Och när det inte finns någon anledning att gå på gatan, går ännu färre. Resultatet blir ett kontorsdistrikt där du knappt ser en människa utanför bilen eller kontorshuset. Och när gatan är tom blir de som är kvar de som inte har något annat val.

Att jämföra ett svenskt sekelskifteskontor på Östermalm med ett kontor i centrala Houston är som att jämföra äpplen med päron. I Sverige ligger kontoren ofta mitt i pulsen – med bostäder, caféer och människor omkring. I USA är de ofta isolerade, utan omgivande funktioner.

Vilken stat har lyckats bättre? Texas – paradoxalt nog

Trots allt detta finns det regioner där återgången till kontoret är någorlunda stark – i Texas till exempel. Dallas och Austin ligger i topp i Kastle Systems veckomätningar över kontorsnärvaro – runt 60% tillbaka på plats (relativt med innan pandemin), jämfört med runt 40% i San Francisco eller Philadelphia. Stockholm och stora delar av Europa ligger som jämförelse runt dryga 80% – men Texas lyckas ändå bättre än många andra stater i USA.

Vad gör Texas annorlunda?

Städerna Dallas och Fort Worth, samt Austin och San Antonio har i praktiken vuxit samman – det finns i princip ingen naturlig brytpunkt mellan städerna. Detta har också medfört att många kontor inte ligger i centrala downtowns, utan i förortsliknande miljöer. Sedan finns det också här en djup geografisk segregation (baserad på inkomst, vilket allt som oftast också korrelerar med hudfärg). De rika bor, jobbar, handlar och lever i samma homogena förortsmiljö, där de slipper uppleva utsattheten.

Slutsats: det handlar inte om vanor – det handlar om verkligheten

Pandemin förändrade våra arbetsvanor, men de amerikanska kontoren står inte tomma för att folk blivit bekväma av sig. De står tomma för att många downtowns helt enkelt är otrevliga och otrygga.

Det är lätt att sitta vid ett svenskt skrivbord och tänka att det är konstigt att amerikanerna inte återvänder. Men hur många av oss hade varit på kontoret lika mycket om vägen till jobbet gick förbi tre tältläger, eller om det inte fanns något att göra inne i stan utöver att sitta vid skrivbordet? Kista är det närmsta Sverige har ett amerikanskt downtown sett till stadsplanering, och det är också där som kontorsnärvaron i Stockholm är lägst, och vakansen högst.

Så nej – de flesta har fel om amerikanska kontoren. Det är inte endast en fråga om folk som inte orkar sitta i trafiken. Det är en fråga om trygghet, stadsplanering och kultur.