2.781 (!) kr/kvm … väcker reflexioner

I våras lovade jag att hämta barnbarn (Hugo 3, och Nora 1,5) från förskolan. Det blev ont om tid, och bokade en Über ut på Djurgården. Chauffören frågade vad jag skulle göra. På mitt svar replikerade snabbt, att han skulle gärna ha barn – men hade inte råd. Trots att han hade två jobb, och frun jobbade i vården. Han var inflyttad till Stockholm. Blev anvisad en nyproducerad 3:a i Barkarby. Parets problem var nu att hyran tog alldeles för stor andel av inkomsten, och lägenheten för stor. De hade försökt att byta, men satt fast.

Hyran räknades snabbt om till nyckeltalet kr/kvm – 2.781 kr/kvm. Herregud; 2.781 kr/kvm. I Barkarby 2 mil från stadskärnan, i ett hyreshus som uppfyller ”tak över huvudet”, men inte mycket mer. Även om förhållandet med skyhöga hyrorna i nyproduktionen är välkänt – blev det nu väldigt konkret. Medan man själv tillhör ”hyresadeln” med hyresrätt invid Karlaplan, med lite drygt halva hyresnivån.

Denna enkla siffra – 2.781 – väcker reflexioner. Påverkan för den enskilde, implikationer på samhälle – och kanske helt nya förutsättningar för fastighets- och finansmarknaden.

Rättvisa ?

Var ligger ”rättvisan” i ”2.781”? Vi anvisar inflyttade, till nyproducerade hyresbostäder i ytterförort. I en miljö med påver kvalitet, kommunikationer, utbud av service och kultur.

Medan det blir billigare och billigare ju längre in mot stadens kärna man kommer.  Rätt uppenbart att detta är en dysfunktionell bostadshyresmarknad? Och jämför man med betalningsviljan för det ägda boendet – då är det ingen tvekan att det omvända förhållandet gäller.

Presumtionshyra

Detta konstlade begrepp i bruksvärdeshyrans utkant. I stället för att jämföra med likvärdiga befintliga lägenheter, så godkänner Hyresgästföreningen en avvikelse till det dubbla under 15 år. Annars blir det inget byggt.

Nivån ”2.781” hade lika gärna kunnat definieras som marknadshyra. Och det erbjuds bara en mur med enhetligt dyrt prissatta lägenheter. Barkarby, har fått inslag av tydlig överprissättning.

Företrädarna brukar hänvisa till att det är så viktigt att det inte är ”pengen” som skall bestämma vårt boende. Hög hyra skall inte hindra folk från att bo där man helst vill. Men hur är det i praktiken? De som redan har en attraktiv lågt prissatt hyresrätt, släpper den i princip aldrig. Flyttar inte ens om man har andra behov eller konsumerar alldeles för stor yta. Flyttkedjor rostar ihop.

Är det inte snarare så att det just är marknadshyra som är mer rättvist? Då ger man alla chansen till bättre möjligheter att ta sig in på hyresmarknaden. Och möjlighet för hyresrätten att fylla sin (efterlängtade) funktion. Den ohälsosamma hyresstrukturen i Sverige, och särskilt storstäderna, har styrt helt fel.

Dynamiskt samhälle 

Hyresmarknaden fyller en viktig funktion för enskilda personers val av studier och arbeten. Men med hyressystemet har man byggt upp trösklar. Finns undersökningar som pekar på att 25% av alla människor avstår att välja det mest fördelaktiga boendet, både ur personlig och samhällets synpunkt. Enligt Stockholm Handelskammare uppgår välfärds- och effektivitetsförluster bara i Stockholm till lågt räknat till 10–20 miljarder per år, kanske oerhört mycket mer.

Överkonsumtion bostad

Med presumtionshyra ”2.781” finns det rejäla incitament för att minska ytan. Men bruksvärdeshyra i det äldre beståndet tvärtom. Styr konsumtionen till större bostadsyta och oftast annat läge, än vad man egentligen har preferens för. För äldre hyresrätter (bruksvärdeshyra) ligger hyran i snitt på 20–25% av disponibel inkomst. Medan betydligt högre för inflyttade i nyproducerade hyresrätter; 30–35%. Som i princip undantagslöst ligger utanför attraktiva innerstaden. Varför har vi inrättat ett sådant fullkomligt orättvist system?

Snittet i Europa ligger på 40 kvm/person, medan svenskarna ligger på 42 kvm. Det är faktiskt så enkelt att om vi skulle ta bort bruksvärdeshyra och statliga subventioner för det ägda boendet, skulle vi med automatik anpassa oss till omvärldens 40 kvm – och bostadsbrist är en myt.

I växelverkan mellan hyrt och ägt boende, skulle det snarare uppstå vakans! Vilken det redan har gjort. Vakansen har 4-faldigats de fyra senaste åren. I husen med ”2.781” är omflyttningen 30% per år, och lgh kommer att dra årshyror i löpande renoveringar, vakans och uthyrningskostnader.

Marknadshyra tvingar folk att flytta ?

Nja, en effekt med stark modifikation. Finanspolitiska rådet la 2019 fram en gedigen rapport som visade på en modest hyresökning. Visserligen skulle hyresnivån på Östermalm i Stockholm gå upp 60+%. Men mer generellt ca +30% i attraktiva delar av storstäderna. Men är en stadsdel med knappt 35.000 boende värd att bygga en skyddsmur runt?

Med gradvis justering uppåt av hyran, skulle folk få tid på sig att anpassa sitt boende. De oacceptabla strukturella problemen i Sverige skulle lösa sig rätt odramatiskt. Förmodligen ge en valfrihet och dynamik, som vida överstiger problemen att övergå till mer anpassat boende.

Statens roll i denna process, för att skapa en ansvarsfull omreglering, blir ökade bostadsbidrag. Uttryckt som andel av BNP ca 0,6% i Finland (läs Helsingfors) och i Sverige endast 0,1%. Notera att bostadsbidrag är allmänt förekommande i Finland, där 40% av alla hushåll får bidrag, medan motsvarande siffra i Sverige är 8% av alla hushåll. Eftermälet i Finland är att den fria hyressättningen, i kombination med detta inslag av välfärdspolitik, har givit ett enormt stöd till ett dynamiskt samhälle.

Hyresgästföreningen

En part med luddigt intresse i den utveckling som skett av svenska hyressättningssystemet är Hyresgästföreningen (HGF). En över 100 år gammal intresseorganisation uppbyggd i nära samverkan med socialdemokratin. Med helt annan nivå på befogenheter än hyresgästorganisationer i övriga världen.

Medan (S) har tonat ner sin socialistiska profil, och lite mer modernt t o m la fram förslag på fri hyressättning av nyproduktion. Förlorade t o m makten av detta skäl i juni -21. Så skyddar HGF sina 500.000 hushåll (ca 1 miljoner människor) i det äldre boendet. Men i realiteten ointresserade att utjämna mot nytillkommande medlemmar i nyproduktion. Södermalm är i fokus, inte Barkarby.

Men har ensamrätt att förhandla och i praktiken diktera villkoren för 1.5 miljoner hyreslägenheter i ”kollektiva förhandlingar”. För detta får de en lagstadgad ersättning från fastighetsägarna, som för vidare till hyresgäster. Alltså är tre ggr så många hushåll tvångsanslutna. Arvodet utgör ca 30% av de totala intäkterna. En mäktig intresseorganisation som man kanske borde ändra förutsättningarna för?

Demografin 

Taxichauffören kanske överdriver lite när han säger att bostadshyran avhåller dem från att skaffa barn. Men faktum är att nativiteten är nere på 1,43 födda barn per kvinna. Att tidigare ökning på +70-–100.000 invånare per år, nu är nere nära noll. Befolkningen nu på 10,6 miljoner personer, förväntas av SCB passera 11 miljoner år 2041. Det är bara 35.000 personer/år.

Och det är egentligen bara ökning för ålder 65+. Ännu ”skevare” – de närmaste årens ökning avser i huvudsak bara 80+. Medan ålder 1–15 år kommer att minska med minst 250.000 barn. Politiker har precis börjat vakna, och måste planera för att stänga förskolor, och senare grundskolor. Och parera 65+ behov av seniorbostäder.

Bostadsbyggbolagen – strukturomvandling eller avveckling 

För bostadssektorn har vi definitivt nått gränsen för folks betalningsvilja – och ännu värre – betalningsförmåga. Tydliga tecken på att efterfrågan håller på att mättas.

Främsta förlorarna måste vara de traditionella bostadsutvecklarna. Den största aktören JM sitter med 1.700 anställda, trots att produktionsstarter är en bråkdel, lagret med osålda lgh ökade till 616 (+57%) men ändå pågående produktion på över 6.000 lgh. Finansmarknaden har sagt sitt – en av de mest blankade aktierna.

Vinnarna inom bostadssektorn tillhör det som kan förse samhället och hyresgäster med efterfrågade kategori-boenden. Främst äldreboenden. Men med en kniptång – kostar det ”2.781” kr/kvm finns det ingen betalningsförmåga – ”what so ever”.