Volymhandel till lågpris

Månängen 5, Södertälje

Typ Volymhandel
Läge Södertälje, E4
Uthyrbar area 18.800 kvm
Hyra årsbasis, exkl. tillägg 27,5 mkr
Uthyrningsgrad 99%
Bedömd hyresnivå 1.460 kr/kvm
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2020
Köpare Serena Properties
Säljare Eurocommercial Properties
Fastighetsvärde 431 mkr
Kr/kvm 23.000
Bedömt direktavkastningskrav cirka 6%

● Starka hyresgäster som visat motståndskraft under pandemin.
● Attraktiv avkastning med potentiell uppsida.
● Fortsatt goda möjligheter att dra nytta av sektorns generella nedvärdering.

Visa faktaruta

Lågprishandeln frodas i både fysisk butik och online. Samtidigt råder en stor diskrepans i pris­sättning mellan volymhandel och logistikfastigheter med hyresgäster inom lågprishandeln.

Logistikfastigheter har under de senaste åren varit en av de mest eftersökta tillgångarna. En utveckling som till stor del har bekostats av handelsfastigheter i takt med en växande e-handel. Vid slutet av 2017 möttes direktavkastnings­kraven för volymhandel och logistik. Sedan dess har skillnaden mellan de båda segmenten ökat, och i dag är differensen rekordstor.

I slutet av september förvärvade Serena Morabergs handelsplats i Södertälje. Fastigheten ligger med ett bra skyltläge mot E4:an. Bland hyresgästerna finns Jula, Jysk, Rusta, Stadium Outlet, Intersport, Elgiganten, Elon och Plantagen. Köpeskillingen uppgick till 431 miljoner kronor, motsvarande 23 000 kr/kvm.

Fastigheten har ca 18 800 kvm uthyrbar area med ett uppskattat hyresvärde på 27,5 miljoner kronor per år, ca 1 460 kr/kvm. Med en antagen drift och underhållskostnad på 100 kr/kvm bedöms direkt­avkastningskravet till ca 6 procent. I förhållande till handelsplatsens omsättning uppgår hyresgästernas kostnader till 6 procent (OCR). Det låga OCR-talet kan ses som en indikator för låg vakansrisk och hyrespotential.

Det finns även en uppsida med byggrätter. En tillbyggnad har dock försvårats på grund av trafiksituationen kring den intilliggande av- och påfarten. Fastigheten omfattas av en detaljplan som även tillåter ändamål för industri och kontor, vilket är positivt för restvärdesrisken.

Lågprisaktörerna, Jysk, Jula och Rusta, har alla redovisat försälj­ningsrekord. Sporthandeln har sedan pandemins start ökat försälj­ningen med i snitt 3,6 procent per månad jämfört föregående år. För hemelektronik har ökningen varit 8,7 procent. En nedsida i hyresgästmixen är Plantagen som har dragits med lönsamhetsproblem.

Sammanfattningsvis erbjuder Moraberg en attraktiv avkastning till en förhållandevis låg risk. Hyresgästerna har visat motståndskraft i en marknad som skyndat på omställningen till e-handel inom många branscher. I en tid när handelsfastigheter handlas med stor försiktighet finns det goda möjligheter för den opportunistiske investeraren att dra fördel av sektorns generella nedvärdering.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan