Volymhandel till lågpris

Månängen 5, Södertälje

Typ Volymhandel
Läge Södertälje, E4
Uthyrbar area 18.800 kvm
Hyra årsbasis, exkl. tillägg 27,5 mkr
Uthyrningsgrad 99%
Bedömd hyresnivå 1.460 kr/kvm
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2020
Köpare Serena Properties
Säljare Eurocommercial Properties
Fastighetsvärde 431 mkr
Kr/kvm 23.000
Bedömt direktavkastningskrav cirka 6%

● Starka hyresgäster som visat motståndskraft under pandemin.
● Attraktiv avkastning med potentiell uppsida.
● Fortsatt goda möjligheter att dra nytta av sektorns generella nedvärdering.

Visa faktaruta

Lågprishandeln frodas i både fysisk butik och online. Samtidigt råder en stor diskrepans i pris­sättning mellan volymhandel och logistikfastigheter med hyresgäster inom lågprishandeln.

Logistikfastigheter har under de senaste åren varit en av de mest eftersökta tillgångarna. En utveckling som till stor del har bekostats av handelsfastigheter i takt med en växande e-handel. Vid slutet av 2017 möttes direktavkastnings­kraven för volymhandel och logistik. Sedan dess har skillnaden mellan de båda segmenten ökat, och i dag är differensen rekordstor.

I slutet av september förvärvade Serena Morabergs handelsplats i Södertälje. Fastigheten ligger med ett bra skyltläge mot E4:an. Bland hyresgästerna finns Jula, Jysk, Rusta, Stadium Outlet, Intersport, Elgiganten, Elon och Plantagen. Köpeskillingen uppgick till 431 miljoner kronor, motsvarande 23 000 kr/kvm.

Fastigheten har ca 18 800 kvm uthyrbar area med ett uppskattat hyresvärde på 27,5 miljoner kronor per år, ca 1 460 kr/kvm. Med en antagen drift och underhållskostnad på 100 kr/kvm bedöms direkt­avkastningskravet till ca 6 procent. I förhållande till handelsplatsens omsättning uppgår hyresgästernas kostnader till 6 procent (OCR). Det låga OCR-talet kan ses som en indikator för låg vakansrisk och hyrespotential.

Det finns även en uppsida med byggrätter. En tillbyggnad har dock försvårats på grund av trafiksituationen kring den intilliggande av- och påfarten. Fastigheten omfattas av en detaljplan som även tillåter ändamål för industri och kontor, vilket är positivt för restvärdesrisken.

Lågprisaktörerna, Jysk, Jula och Rusta, har alla redovisat försälj­ningsrekord. Sporthandeln har sedan pandemins start ökat försälj­ningen med i snitt 3,6 procent per månad jämfört föregående år. För hemelektronik har ökningen varit 8,7 procent. En nedsida i hyresgästmixen är Plantagen som har dragits med lönsamhetsproblem.

Sammanfattningsvis erbjuder Moraberg en attraktiv avkastning till en förhållandevis låg risk. Hyresgästerna har visat motståndskraft i en marknad som skyndat på omställningen till e-handel inom många branscher. I en tid när handelsfastigheter handlas med stor försiktighet finns det goda möjligheter för den opportunistiske investeraren att dra fördel av sektorns generella nedvärdering.

Fler Affärsanalyser

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Affärsanalys

Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående …

Affärsanalys

Värdepotential i ny stadsdel

I april 2020 kommunicerades nyheten att Trenum ingick en affär med Magnolia Bostad om ett köp gällande 900 nyproducerade bostäder …

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Tillbaka till förstasidan