Volymhandel till lågpris

Lågprishandeln frodas i både fysisk butik och online. Samtidigt råder en stor diskrepans i pris­sättning mellan volymhandel och logistikfastigheter med hyresgäster inom lågprishandeln.

Logistikfastigheter har under de senaste åren varit en av de mest eftersökta tillgångarna. En utveckling som till stor del har bekostats av handelsfastigheter i takt med en växande e-handel. Vid slutet av 2017 möttes direktavkastnings­kraven för volymhandel och logistik. Sedan dess har skillnaden mellan de båda segmenten ökat, och i dag är differensen rekordstor.

I slutet av september förvärvade Serena Morabergs handelsplats i Södertälje. Fastigheten ligger med ett bra skyltläge mot E4:an. Bland hyresgästerna finns Jula, Jysk, Rusta, Stadium Outlet, Intersport, Elgiganten, Elon och Plantagen. Köpeskillingen uppgick till 431 miljoner kronor, motsvarande 23 000 kr/kvm.

Fastigheten har ca 18 800 kvm uthyrbar area med ett uppskattat hyresvärde på 27,5 miljoner kronor per år, ca 1 460 kr/kvm. Med en antagen drift och underhållskostnad på 100 kr/kvm bedöms direkt­avkastningskravet till ca 6 procent. I förhållande till handelsplatsens omsättning uppgår hyresgästernas kostnader till 6 procent (OCR). Det låga OCR-talet kan ses som en indikator för låg vakansrisk och hyrespotential.

Det finns även en uppsida med byggrätter. En tillbyggnad har dock försvårats på grund av trafiksituationen kring den intilliggande av- och påfarten. Fastigheten omfattas av en detaljplan som även tillåter ändamål för industri och kontor, vilket är positivt för restvärdesrisken.

Lågprisaktörerna, Jysk, Jula och Rusta, har alla redovisat försälj­ningsrekord. Sporthandeln har sedan pandemins start ökat försälj­ningen med i snitt 3,6 procent per månad jämfört föregående år. För hemelektronik har ökningen varit 8,7 procent. En nedsida i hyresgästmixen är Plantagen som har dragits med lönsamhetsproblem.

Sammanfattningsvis erbjuder Moraberg en attraktiv avkastning till en förhållandevis låg risk. Hyresgästerna har visat motståndskraft i en marknad som skyndat på omställningen till e-handel inom många branscher. I en tid när handelsfastigheter handlas med stor försiktighet finns det goda möjligheter för den opportunistiske investeraren att dra fördel av sektorns generella nedvärdering.