Affärsanalyser

Volymhandel till lågpris

Månängen 5, Södertälje

Typ Volymhandel
Läge Södertälje, E4
Uthyrbar area 18.800 kvm
Hyra årsbasis, exkl. tillägg 27,5 mkr
Uthyrningsgrad 99%
Bedömd hyresnivå 1.460 kr/kvm
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2020
Köpare Serena Properties
Säljare Eurocommercial Properties
Fastighetsvärde 431 mkr
Kr/kvm 23.000
Bedömt direktavkastningskrav cirka 6%

● Starka hyresgäster som visat motståndskraft under pandemin.
● Attraktiv avkastning med potentiell uppsida.
● Fortsatt goda möjligheter att dra nytta av sektorns generella nedvärdering.

Visa faktaruta

Lågprishandeln frodas i både fysisk butik och online. Samtidigt råder en stor diskrepans i pris­sättning mellan volymhandel och logistikfastigheter med hyresgäster inom lågprishandeln.

Logistikfastigheter har under de senaste åren varit en av de mest eftersökta tillgångarna. En utveckling som till stor del har bekostats av handelsfastigheter i takt med en växande e-handel. Vid slutet av 2017 möttes direktavkastnings­kraven för volymhandel och logistik. Sedan dess har skillnaden mellan de båda segmenten ökat, och i dag är differensen rekordstor.

I slutet av september förvärvade Serena Morabergs handelsplats i Södertälje. Fastigheten ligger med ett bra skyltläge mot E4:an. Bland hyresgästerna finns Jula, Jysk, Rusta, Stadium Outlet, Intersport, Elgiganten, Elon och Plantagen. Köpeskillingen uppgick till 431 miljoner kronor, motsvarande 23 000 kr/kvm.

Fastigheten har ca 18 800 kvm uthyrbar area med ett uppskattat hyresvärde på 27,5 miljoner kronor per år, ca 1 460 kr/kvm. Med en antagen drift och underhållskostnad på 100 kr/kvm bedöms direkt­avkastningskravet till ca 6 procent. I förhållande till handelsplatsens omsättning uppgår hyresgästernas kostnader till 6 procent (OCR). Det låga OCR-talet kan ses som en indikator för låg vakansrisk och hyrespotential.

Det finns även en uppsida med byggrätter. En tillbyggnad har dock försvårats på grund av trafiksituationen kring den intilliggande av- och påfarten. Fastigheten omfattas av en detaljplan som även tillåter ändamål för industri och kontor, vilket är positivt för restvärdesrisken.

Lågprisaktörerna, Jysk, Jula och Rusta, har alla redovisat försälj­ningsrekord. Sporthandeln har sedan pandemins start ökat försälj­ningen med i snitt 3,6 procent per månad jämfört föregående år. För hemelektronik har ökningen varit 8,7 procent. En nedsida i hyresgästmixen är Plantagen som har dragits med lönsamhetsproblem.

Sammanfattningsvis erbjuder Moraberg en attraktiv avkastning till en förhållandevis låg risk. Hyresgästerna har visat motståndskraft i en marknad som skyndat på omställningen till e-handel inom många branscher. I en tid när handelsfastigheter handlas med stor försiktighet finns det goda möjligheter för den opportunistiske investeraren att dra fördel av sektorns generella nedvärdering.

Missa inte! Fastighetsdagen Stockholm 2024

Den 23 maj är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Stockholm. Seminariet äger rum på Spegelsalen, Grand Hôtel, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Tillbaka till förstasidan