Victoria Parks portfölj med bostäder växer
Bostadsportfölj, Stockholm/Kristianstad,
1.337 lägenheter
Läge Bästa i Kristianstad och miljonprogram i Stockholm
Fastigheter Bostadsbestånd i Kristianstad
och Stockholm (Tensta)
Uthyrningsbar area ca 105 000 kvm
Hyresrisk Låg till medel
Hyresvärde 114 Mkr
TRANSAKTION
Tillträde 30 april 2014
Köpeskilling ca 1051 Mkr
Köpare Victoria Park AB
Säljare Fastighets AB Tornet
Direktavkastning normaliserad 5,5 – 5,75%
Kr/kvm ca 10 000
I december köpte Victoria Park Fastighets AB Tornets samtliga bostadsfastigheter i Kristianstad och Stockholm. I förvärvet ingick även 25 friliggande villor och radhus i Skurup och Sjöbo. Förvärvet skedde i bolagsform och baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 1.051 miljoner.
Bostadsfastigheterna har en uthyrbar area på 105 000 kvadratmeter (1 337 lägenheter) och hyresvärdet anges till 114 miljoner.
Beståndet i Kristianstad utgörs av 24 centralt belägna fastigheter uppförda från tidigt 1900-tal till 2011. den uthyrningsbara arean uppgår till 55 000 kvadratmeter. Hyresvärdet är cirka 59 miljoner och snitthyran cirka 1 050 kronor per kvadratmeter.
Stockholmsbeståndet ligger i Tensta, uppfört kring 1970, och består av 532 lägenheter med en uthyrningsbar area om 47 000 kvadratmeter. Hyresvärdet anges till cirka 54 miljoner och den genomsnittliga bostadshyran till cirka 1 050 kronor per kvadratmeter.
Den uthyrningsbara arean för villorna i Skurup och Sjöbo uppgår till 2 000 kvadratmeter med ett hyresvärde om cirka 2 miljoner.
Med förvärvet växer Victoria Park från 261 000 kvadratmeter till 366 000 och från 3 200 lägenheter till 4 537. Victoria Park har som långsiktigt mål att nå en portfölj om minst en miljon kvadratmeter.
Hur bra var då affären sett till direktavkastningen? om bedömningen utgår från en genomsnittlig drift- och underhållskostnad och inklusive kommunal fastighetsavgift på sammanlagt ca 515 kronor per kvadratmeter samt en antagen vakansgrad/ hyresbortfall om 0,5 procent i Stockholm och 1,5 i övrigt erhålls ett driftnetto om drygt 61 miljoner. Det motsvarar en initial direktavkastning om cirka 5,7 procent. Victoria Park uppger själva 5,5 procent.
Förvärvet finansieras med nya fastighetskrediter om cirka 800 miljoner (76 procent) och genom en företrädesemission av stamaktier om cirka 200 miljoner. Bolaget skjuter själva in resterande del med eget kapital motsvarande mycket låga ca 5 procent av fastighetsvärdet. oavsett de exakta nivåerna för upplåningskostnaderna så blir hävstångseffekten ytterst hög. Skulle företrädesemissionen väljas att inte betraktas som extern finansiering utan också som eget kapital erhålls en avkastning på mer moderata, men tämligen goda, ca 10 – 13 procent beroende på vilken räntekostnad som erhålls.
TEXT P-O SKOOG
