Vågat köp när Kista ska ta ny form

I april blev det känt att Atrium Ljungberg köper kontorsfastigheten Borgarfjord 3 i Kista av Areim. Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgick till 325 miljoner kronor, motsvarande cirka 24 000 kr/kvm. Fastigheten är belägen längs med Kistagången och med gångavstånd till galleria, t-bana och pendeltåg. Objektet, som uppfördes 1984, omfattar kontorslokaler i sex–sju våningar med en uthyrningsbar yta på 13 550 kvm. Åren 2009–2010 genomfördes en omfattande om- och tillbyggnad, och byggnaden är i dag av god standard och miljöcertifierad enligt Leed Gold.

I dagsläget är objektet fullt uthyrt till Ericsson på ett avtal som löper till den 31 december 2016. Mycket tyder dock på att Ericsson lämnar fastigheten därefter.

Vakansgraden för kontor i Kista bedöms i dagsläget ligga runt 15 procent, men inkluderas även så kallade dolda vakanser (ytor som förhyrs men ej nyttjas) bedöms den reella vakansen snarare överstiga 20 procent. Detta innebär förstås vissa utmaningar vid en eventuellt tomställd fastighet. Fastigheten är dock flexibel i sin utformning och går lätt att dela upp. Samtidigt planeras det för en kraftig bostadsproduktion i närområdet och därtill bedöms den planerade förlängningen av Tvärbanan gynna området framöver.

Marknadsmässiga hyresnivåer för kontorslokaler i Kista bedöms i huvudsak återfinnas i intervallet 1 600–2 300 kr/kvm (varm). Med en antagen hyresnivå om ca 1 800–1 900 kr/kvm (efter anpassningar) för objektet och med marknadsmässiga drift- och underhållskostnader på runt 300–325 kr per kvm ger detta en bedömd normaliserad direktavkastning i affären på runt 5,5 procent. Detta är en nivå som bedöms visa på ett fortsatt starkt intresse för Kista, där nu Atrium Ljungberg stärker sin position.

Aktiviteten på den lokala investeringsmarknaden har också varit hög under de senaste två åren. Ett flertal affärer bedöms återfinnas på normaliserade direktavkastningar mellan 5,25 och 6,25 procent, med tyngdpunkt i den övre delen av intervallet.

När Axa i maj 2014 förvärvade Blåfjäll 1, också uthyrd till Ericsson (dock på ett längre avtal), gjordes den affären upp på en normaliserad direktavkastning strax över 6 procent. Slutsatsen är att direktavkastningskraven för denna typ av objekt i Kista har kommit att sjunka betydligt under de senaste två åren.