Vågat köp när Kista ska ta ny form

Borgarfjord 3, Stockholm

Läge B-läge för kontor
Kontor 13.550 kvm
Uthyrningsgrad 100 % (kontraktsslut 2016-12)
Hyresgäst Ericsson
Hyresrisk Hög
Underhållsbehov Normalt

TRANSAKTION
Köpare Atrium Ljungberg
Säljare Areim
Köpeskilling 325 mkr
Normaliserad direktavkastning 5,5 %
Kr/kvm 24.000
Upplåtelseform Äganderätt

Visa faktaruta

I april blev det känt att Atrium Ljungberg köper kontorsfastigheten Borgarfjord 3 i Kista av Areim. Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgick till 325 miljoner kronor, motsvarande cirka 24 000 kr/kvm. Fastigheten är belägen längs med Kistagången och med gångavstånd till galleria, t-bana och pendeltåg. Objektet, som uppfördes 1984, omfattar kontorslokaler i sex–sju våningar med en uthyrningsbar yta på 13 550 kvm. Åren 2009–2010 genomfördes en omfattande om- och tillbyggnad, och byggnaden är i dag av god standard och miljöcertifierad enligt Leed Gold.

I dagsläget är objektet fullt uthyrt till Ericsson på ett avtal som löper till den 31 december 2016. Mycket tyder dock på att Ericsson lämnar fastigheten därefter.

Vakansgraden för kontor i Kista bedöms i dagsläget ligga runt 15 procent, men inkluderas även så kallade dolda vakanser (ytor som förhyrs men ej nyttjas) bedöms den reella vakansen snarare överstiga 20 procent. Detta innebär förstås vissa utmaningar vid en eventuellt tomställd fastighet. Fastigheten är dock flexibel i sin utformning och går lätt att dela upp. Samtidigt planeras det för en kraftig bostadsproduktion i närområdet och därtill bedöms den planerade förlängningen av Tvärbanan gynna området framöver.

Marknadsmässiga hyresnivåer för kontorslokaler i Kista bedöms i huvudsak återfinnas i intervallet 1 600–2 300 kr/kvm (varm). Med en antagen hyresnivå om ca 1 800–1 900 kr/kvm (efter anpassningar) för objektet och med marknadsmässiga drift- och underhållskostnader på runt 300–325 kr per kvm ger detta en bedömd normaliserad direktavkastning i affären på runt 5,5 procent. Detta är en nivå som bedöms visa på ett fortsatt starkt intresse för Kista, där nu Atrium Ljungberg stärker sin position.

Aktiviteten på den lokala investeringsmarknaden har också varit hög under de senaste två åren. Ett flertal affärer bedöms återfinnas på normaliserade direktavkastningar mellan 5,25 och 6,25 procent, med tyngdpunkt i den övre delen av intervallet.

När Axa i maj 2014 förvärvade Blåfjäll 1, också uthyrd till Ericsson (dock på ett längre avtal), gjordes den affären upp på en normaliserad direktavkastning strax över 6 procent. Slutsatsen är att direktavkastningskraven för denna typ av objekt i Kista har kommit att sjunka betydligt under de senaste två åren.

Missa inte! Uppsalamarknaden 2020 – årets stora mötesplats om marknad, investeringsläge och stadsutveckling i Uppsala med omnejd

25 september 2020, Uppsala.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Laddar upp när guldstaden stöps om

Guldstaden Skellefteå glänser mer än någonsin förr. Till följd av batterifabriken Northvolts etablering beräknas så många som 2.000–2.500 nya arbetstillfällen …

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Tillbaka till förstasidan