Utspridd logistikportfölj med potential

I mitten av mars meddelade Corem Property Group att företaget via en bolagsaffär köpt Estancia Logistik innehållande 21 registerfastigheter, i huvudsak avsedda för logistik- och industriverksamhet. Säljare är fyra privatpersoners bolag. Den totala uthyrbara arean anges till 168 515 kvm. Fastigheterna finns i sammanlagt 13 olika kommuner och ligger i regioner där Corem redan finns representerade. Totalt 12 av fastigheterna finns i Stockholmsregionen, inklusive Uppsala, motsvarande nästan hälften av den totala arean. I övrigt finns fastigheterna i Göteborgs- och Malmöregionerna samt Jönköping, Vaggeryd, Borlänge och Västerås. Nio fastigheter innehas med tomträtt.

Säljaren har införskaffat de aktuella fastigheterna vid sammanlagt fyra olika tillfällen mellan 2013 och början av 2015. Innehavstiden har därmed varit relativt kort. Den största transaktionen skedde så sent som i januari 2015 och avsåg en portfölj om sammanlagt nio fastigheter. Säljare var Hemfosa och köpeskillingen cirka 900 miljoner.

Fastigheterna är bebyggda med i huvudsak relativt moderna och ändamålsenliga byggnader. Några mer omfattande outnyttjade utbyggnadsmöjligheter bedöms inte finnas. I beståndet finns drygt hundra hyresgäster. Men lokalerna är inte fullt uthyrda, vakansgraden är 14 procent.

Säljaren redovisar att fastigheternas sammanlagda värde uppgår till 1 315 miljoner kronor och att hyresvärdet uppgår till 129 miljoner kronor som inkluderar diverse tillägg som exempelvis fastighetsskatt, värme etc. Men hyresvärdet inkluderar även hyresgarantier som följer med förvärvet och motsvarar i princip täckning för befintliga vakanser. Det genomsnittliga hyresvärdet uppgår till cirka 765 kr/kvm.

Den vid förvärvstillfället aktuella direktavkastningen kan av Forum Fastighetsekonomi uppskattas på nivån 7,0–7,25 procent. En jämförelsevis hygglig nivå.

Men om hyresgarantierna exkluderas så faller avkastningen till trakten kring 6,15–6,30 procent.

Men med fastigheternas överlag goda lägen, bra byggnader och en lång och tämligen trygg hyresgästlista talar detta för att driftnettot har potential till att gradvis öka och därmed leverera högre avkastning. Men då måste fastigheterna utvecklas ytterligare, vakanserna minst halveras och hyresnivåerna pressas uppåt en del.

TEXT P-O Skoog