Brämön 4 på Norra hamnen i Malmö

Utspridd logistikportfölj med potential

Estancia Logistik, 21 registerfastigheter

Orter Sammanlagt 13 kommuner
Läge Logistik A till B-lägen
Lokalarea 168.515 kvm
Hyresnivå 765 kr/kvm inkl tillägg
Uthyrningsgrad 86%
Hyresgäster Drygt 100 olika hyresgäster
Kontraktstid Genomsnitt 4,9 år

TRANSAKTION
Försäljningstidpunkter Mars 2016
Säljare Privat ägare genom bolag
Köpare Corem Property Group
Köpeskilling 1.315 mkr
Kr/kvm 7.803 kr/kvm
Direktavkastning 7,0–7,25%

Visa faktaruta

I mitten av mars meddelade Corem Property Group att företaget via en bolagsaffär köpt Estancia Logistik innehållande 21 registerfastigheter, i huvudsak avsedda för logistik- och industriverksamhet. Säljare är fyra privatpersoners bolag. Den totala uthyrbara arean anges till 168 515 kvm. Fastigheterna finns i sammanlagt 13 olika kommuner och ligger i regioner där Corem redan finns representerade. Totalt 12 av fastigheterna finns i Stockholmsregionen, inklusive Uppsala, motsvarande nästan hälften av den totala arean. I övrigt finns fastigheterna i Göteborgs- och Malmöregionerna samt Jönköping, Vaggeryd, Borlänge och Västerås. Nio fastigheter innehas med tomträtt.

Säljaren har införskaffat de aktuella fastigheterna vid sammanlagt fyra olika tillfällen mellan 2013 och början av 2015. Innehavstiden har därmed varit relativt kort. Den största transaktionen skedde så sent som i januari 2015 och avsåg en portfölj om sammanlagt nio fastigheter. Säljare var Hemfosa och köpeskillingen cirka 900 miljoner.

Fastigheterna är bebyggda med i huvudsak relativt moderna och ändamålsenliga byggnader. Några mer omfattande outnyttjade utbyggnadsmöjligheter bedöms inte finnas. I beståndet finns drygt hundra hyresgäster. Men lokalerna är inte fullt uthyrda, vakansgraden är 14 procent.

Säljaren redovisar att fastigheternas sammanlagda värde uppgår till 1 315 miljoner kronor och att hyresvärdet uppgår till 129 miljoner kronor som inkluderar diverse tillägg som exempelvis fastighetsskatt, värme etc. Men hyresvärdet inkluderar även hyresgarantier som följer med förvärvet och motsvarar i princip täckning för befintliga vakanser. Det genomsnittliga hyresvärdet uppgår till cirka 765 kr/kvm.

Den vid förvärvstillfället aktuella direktavkastningen kan av Forum Fastighetsekonomi uppskattas på nivån 7,0–7,25 procent. En jämförelsevis hygglig nivå.

Men om hyresgarantierna exkluderas så faller avkastningen till trakten kring 6,15–6,30 procent.

Men med fastigheternas överlag goda lägen, bra byggnader och en lång och tämligen trygg hyresgästlista talar detta för att driftnettot har potential till att gradvis öka och därmed leverera högre avkastning. Men då måste fastigheterna utvecklas ytterligare, vakanserna minst halveras och hyresnivåerna pressas uppåt en del.

TEXT P-O Skoog

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Tillbaka till förstasidan