Utländsk shopping av svensk handel fortsätter

Två fastigheter i Ingelsta Retail Park i Norrköping har bytt ägare, från en svensk aktör till en internationell investerare. Det skotska livförsäkringsbolaget Standard Life Investments förvärvade fastigheterna Adaptern 2 och Reläet 18 i slutet av juni. Säljare var Axfast som har varit med och utvecklat den här delen av Ingelstaområdet sedan 2006.

Fastigheterna finns i den del av Ingelstaområdet som ligger närmast de centrala delarna av Norrköping. Läget är bra längs den naturliga avfartsvägen som leder till Norrköping centrum från E4:an.

Andra fastighetsägare i handelsområdet är bland annat Eurocommercial och Niam. Det förstnämnda äger shoppingcentret Ingelsta Shopping, vilket har runt 50 butiker.

Totalt finns det tre byggnader som inhyser runt tio hyresgäster. Störst av dessa är Bauhaus, som har en egen byggnad, och näst största är Willys. Livsmedelsbutiken och Bauhaus bedöms vara dragare. Andra butiker där är bland annat Rusta, Jula, Lager 157 och Stadium Outlet. Det är hyresgäster som man förväntar sig på en sådan här handelsplats. Det har historiskt funnits en del vakanser i fastigheterna.

Hyresnivån för handelsfastigheter i externa områden brukar generellt återfinnas i nivåerna 1 000–1 500 kr/kvm beroende på bland annat läge, standard, utformning, och konkurrens.

Även det här objektet bedöms ha hyror kring den nivån. I vår bedömning har vi antagit en hyresnivå kring 1200 kr/kvm i snitt inklusive eventuellt omsättningstillägg. Utöver det antar vi att även andra brukliga tillägg samt fastighetsskatt bärs av hyresgästen. Driftskostnader som fastighetsägaren svarar för bedöms till 125–175 kr/kvm.

En långsiktig vakansgrad för handelsparken bedöms ligga någonstans runt 5–7 procent. Med ovanstående som grund ger det är objektet en normaliserad direktavkastning på 6,25–6,5 procent. Den initiala avkastningen bedöms vara lägre framför allt beroende på högre befintliga vakanser.

Transaktionen visar åter intresset för handelsfastigheter ifrån de stora internationella investerarna. Standard Life äger sedan tidigare ett tiotal fastigheter i Sverige.

Sammanfattningsvis får köparen två fastigheter i ett väl etablerat externhandelsläge med en bra mix av hyresgäster och potential att jobba med befintliga vakanser för att öka driftnettot.