Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström Proventum Fastigheter.

Fastigheten har en uthyrningsbar area om 18 100 kvadratmeter och inrymmer 14 hyreshusbyggnader i form av radhuslängor med i huvudsak två plan ovan mark. Byggnaderna uppfördes 1971 och utgör en betydande del av området Brickebacken som till stora delar uppfördes under miljonprogrammet. Byggnaderna på objektet byggdes till under åren 2004–2005. 80 procent av lägenheterna består av två respektive tre rum och kök. Utöver bostäder inryms en mindre del lokaler samt 59 garageplatser.

Objektet ligger drygt fem kilometer från centrum och bedöms som ett C-läge för bostäder.

Transaktionsvärdet i affären uppgår till drygt 220 miljoner kronor vilket motsvarar cirka 12 100 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Svefa bedömer direktavkastningen till omkring 3,75 procent vid försälj­ningstidpunkten, vilket är baserat på en genomsnittlig hyra om cirka 860 kronor per kvadratmeter. Varmhyror för bostäder likt det aktuella objektet avseende läge och ålder bedöms ligga i ett intervall om 800–1 000 kronor per kvadratmeter.

Transaktionsaktiviteten på marknaden i Örebro avseende bostadsfastigheter har varit hög under de senaste fem åren, avkastningskravet har varit sjunkande och är på historiskt låga nivåer, omkring 2,50–3,00 procent i centrala delar.

Ett ökat intresse för miljonprogrammet har kunnat observeras, och bedöms som attraktiva investeringsobjekt, med fokus på lägenhets­utvecklig snarare än fastighetsutveckling.

Överlag sker dock väldigt få försäljningar av fastigheter som ingår i miljonprogrammet i Örebro, eftersom det allmännyttiga bostadsföretaget Öbo innehar ungefär hälften av sitt bestånd i dessa områden och sällan avyttrar. Det kan i sammanhanget noteras att den aktuella fastigheten såldes av just Öbo år 2010.

Tallriset 1 är Victoria Parks andra förvärv på orten. Med det senaste förvärvet i Brickebacken etablerar sig bolaget ytterligare inom tätorten. Vid en första anblick kan direktavkastningen ses som låg, men goda utvecklingsmöjligheter bedöms föreligga för att förbättra fastighetens driftnetto genom hyreshöjande renoveringsåtgärder vid omflyttning.