Uppgång och fall för investerare i Kista

Köpeparsmetoden brukar användas som en metod för att mäta värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden. Metoden förutsätter att det finns fastigheter som gått i försäljning minst två gånger (köpepar) under mätperioden.

Våren 2005 sålde Goldman Sachs fastighetsfond Whitehall fastigheten Blåfjäll 1 (då Isafjord 2) till HDG Mansur för 537 miljoner kronor. Drygt två år senare, hösten 2007, såldes fastigheten vidare till brittiska fondförvaltaren Morley (numera Aviva Investors) för 750 miljoner kronor. Efter ytterligare två år säljer ni Aviva sin enda svenska  fastighet, nu till ett pris av 485 miljoner. Köpare är en av Niams fastighetsfonder.

Mellan våren 2005 och hösten 2007 steg således priset med 40 procent, medan den senaste transaktionen sker till en pris som är 35 procent lägre än vid överlåtelsen 2007. Kan detta då tas som en indikation på att fastighetsvärdena i Kista generellt steg mycket snabbt under åren 2005–2007 för att sedan dramatiskt ha sjunkit med över 30 procent de två senaste åren?

Kontorshuset på fastigheten Blåfjäll 1 färdigställdes år 2002, och är i sin helhet uthyrt till Ericsson genom ett från början 10-årigt hyresvtal. I en analys av försäljningen år 2007 konstaterade vi att HDG Mansurs korta innehav varit mycket lyckosam men att det för att uppnå en rimlig långsiktig totalavkastning skulle krävas att hyresgästen, Ericsson, förlänger hyresavtalet på i vart fall den utgående hyresnivån. Köpeskillingen år 2007 motsvarade 42 000 kronor per kvadratmeter och en direktavkastning på 5 procent. 

Den utgående hyran, enligt det avtal som tecknades år 2002, uppgår till 48 miljoner kronor, 2 300 kronor per kvadratmeter.  Byggnaden är relativt nybyggd och modern men den hyran idag ligger några hundralappar över marknadsnivån. Vid kommande omförhandling finns uppenbara risker för hyressänkning, men också betydande vakansrisker.

Av de tre prisnoteringarna får nog den höga köpeskillingen år 2007 på 750 miljoner kronor ses som extrem, där köparen inte verkar ha haft full koll på hyresmarknaden i Kista och dessutom inte alls beaktat hyresrisken.

En jämförelse mellan priset 537 miljoner kronor våren 2005 och det senaste priset på 485 miljoner ger en värdeminskning på 10 procent över en knapp femårsperiod. Till skillnad från vid Aviv Investors förvärv år 2007 verkar Niam tagit höjd för de risker som finns i fastigheten.

Jan Rosengren