Uppgång och fall för investerare i Kista

Aviva Investors säljer Blåfjäll 1 i Kista vidare för 485 miljoner kronor till en av Niams fastighetsfonder.

Köpeparsmetoden brukar användas som en metod för att mäta värdeutvecklingen på fastighetsmarknaden. Metoden förutsätter att det finns fastigheter som gått i försäljning minst två gånger (köpepar) under mätperioden.

Våren 2005 sålde Goldman Sachs fastighetsfond Whitehall fastigheten Blåfjäll 1 (då Isafjord 2) till HDG Mansur för 537 miljoner kronor. Drygt två år senare, hösten 2007, såldes fastigheten vidare till brittiska fondförvaltaren Morley (numera Aviva Investors) för 750 miljoner kronor. Efter ytterligare två år säljer ni Aviva sin enda svenska  fastighet, nu till ett pris av 485 miljoner. Köpare är en av Niams fastighetsfonder.

Mellan våren 2005 och hösten 2007 steg således priset med 40 procent, medan den senaste transaktionen sker till en pris som är 35 procent lägre än vid överlåtelsen 2007. Kan detta då tas som en indikation på att fastighetsvärdena i Kista generellt steg mycket snabbt under åren 2005–2007 för att sedan dramatiskt ha sjunkit med över 30 procent de två senaste åren?

Kontorshuset på fastigheten Blåfjäll 1 färdigställdes år 2002, och är i sin helhet uthyrt till Ericsson genom ett från början 10-årigt hyresvtal. I en analys av försäljningen år 2007 konstaterade vi att HDG Mansurs korta innehav varit mycket lyckosam men att det för att uppnå en rimlig långsiktig totalavkastning skulle krävas att hyresgästen, Ericsson, förlänger hyresavtalet på i vart fall den utgående hyresnivån. Köpeskillingen år 2007 motsvarade 42 000 kronor per kvadratmeter och en direktavkastning på 5 procent. 

Den utgående hyran, enligt det avtal som tecknades år 2002, uppgår till 48 miljoner kronor, 2 300 kronor per kvadratmeter.  Byggnaden är relativt nybyggd och modern men den hyran idag ligger några hundralappar över marknadsnivån. Vid kommande omförhandling finns uppenbara risker för hyressänkning, men också betydande vakansrisker.

Av de tre prisnoteringarna får nog den höga köpeskillingen år 2007 på 750 miljoner kronor ses som extrem, där köparen inte verkar ha haft full koll på hyresmarknaden i Kista och dessutom inte alls beaktat hyresrisken.

En jämförelse mellan priset 537 miljoner kronor våren 2005 och det senaste priset på 485 miljoner ger en värdeminskning på 10 procent över en knapp femårsperiod. Till skillnad från vid Aviv Investors förvärv år 2007 verkar Niam tagit höjd för de risker som finns i fastigheten.

Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående …

Affärsanalys

Värdepotential i ny stadsdel

I april 2020 kommunicerades nyheten att Trenum ingick en affär med Magnolia Bostad om ett köp gällande 900 nyproducerade bostäder …

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Tillbaka till förstasidan