Tysk fastighetsfond köper kontor i förort

IVG:s förvärv av fastigheten Magasinet 1 i Sundbyberg är intressant, eftersom den visar att det trots allt fortfarande finns ett intresse från utländska investerare att förvärva bra kontorsfastigheter även om de inte är belägna i de mest etablerade kontorslägena.

Det pris som kommunicerats för IVG Funds förvärv från Skanska är 400 miljoner kronor.  Fastigheten Magasinet 1 är belägen i centrala Sundbyberg. Kommunikationsmässigt är detta ett mycket bra läge, med både T-bana, pendeltåg och regionaltåg i direkt närhet till centrala Sundbyberg.

På fastigheten har under våren 2009 färdigställts en kontorsbyggnad i sju våningar, med ett par mindre butiker i gatuplanet samt garage under mark. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan har angetts till 12 000 kvadratmeter, varav kontors-ytan utgör 95 procent.

Skanska påbörjade projektet år 2007, utan några i förväg kontrakterade hyresgäster. I början av år 2008 tecknades ett hyresavtal med Svenska Kraftnät, med inflyttning i maj 2009 samt löpande på tolv år.

I närliggande Solna Strand, där byggnaderna i huvudsak är uppförda under 1970- och 1980-talet, uppgår nu topphyrorna för ombyggda kontor till upp mot 2 000 kronor per kvadratmeter. I Solna Business Park, som ju nu är ett väletablerat kontorsområde med ombyggda kontor av god, modern standard har avtal tecknats på högre nivåer.

En rimlig bedömning är att hyran för de helt nybyggda kontorslokalerna i Magasinet 1 uppgår till en bit över 2 000 kronor per kvadratmeter. Om en genomsnittlig hyresnivå på 2 200 kronor (exklusive värme och fasighetsskatt) antas, kan den totala hyran uppskattas till 26 miljoner kronor, och driftnettot till 23 miljoner kronor. Med en köpeskilling på 400 miljoner skulle transaktionen, med de ovan redovisade antagandena, ge en direktavkastning i nivån 5,75 procent.

Eftersom avtalet är tecknat i början av år 2008, i en starkare hyresmarknad, är det inte helt osannolikt att hyresnivån kan ha hamnat på en något högre hyresnivå än den Med en hyresnivå på 2 300 kronor per kvadratmeter, vilket idag måste bedömas som hög nivå i detta läge, skulle direktavkastningen hamna i nivån 6 procent.

Att en tysk fastighetsfond förvärvar en kontorsfastighet i ett område som centrala Sundbyberg är kanske överraskande. Avgörande är att byggnaden är helt nybyggd och att det finns ett långt hyresavtal med en stabil hyresgäst.
Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Tillbaka till förstasidan