Tysk fastighetsfond köper kontor i förort

IVG:s förvärv av fastigheten Magasinet 1 i Sundbyberg är intressant, eftersom den visar att det trots allt fortfarande finns ett intresse från utländska investerare att förvärva bra kontorsfastigheter även om de inte är belägna i de mest etablerade kontorslägena.

Det pris som kommunicerats för IVG Funds förvärv från Skanska är 400 miljoner kronor.  Fastigheten Magasinet 1 är belägen i centrala Sundbyberg. Kommunikationsmässigt är detta ett mycket bra läge, med både T-bana, pendeltåg och regionaltåg i direkt närhet till centrala Sundbyberg.

På fastigheten har under våren 2009 färdigställts en kontorsbyggnad i sju våningar, med ett par mindre butiker i gatuplanet samt garage under mark. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan har angetts till 12 000 kvadratmeter, varav kontors-ytan utgör 95 procent.

Skanska påbörjade projektet år 2007, utan några i förväg kontrakterade hyresgäster. I början av år 2008 tecknades ett hyresavtal med Svenska Kraftnät, med inflyttning i maj 2009 samt löpande på tolv år.

I närliggande Solna Strand, där byggnaderna i huvudsak är uppförda under 1970- och 1980-talet, uppgår nu topphyrorna för ombyggda kontor till upp mot 2 000 kronor per kvadratmeter. I Solna Business Park, som ju nu är ett väletablerat kontorsområde med ombyggda kontor av god, modern standard har avtal tecknats på högre nivåer.

En rimlig bedömning är att hyran för de helt nybyggda kontorslokalerna i Magasinet 1 uppgår till en bit över 2 000 kronor per kvadratmeter. Om en genomsnittlig hyresnivå på 2 200 kronor (exklusive värme och fasighetsskatt) antas, kan den totala hyran uppskattas till 26 miljoner kronor, och driftnettot till 23 miljoner kronor. Med en köpeskilling på 400 miljoner skulle transaktionen, med de ovan redovisade antagandena, ge en direktavkastning i nivån 5,75 procent.

Eftersom avtalet är tecknat i början av år 2008, i en starkare hyresmarknad, är det inte helt osannolikt att hyresnivån kan ha hamnat på en något högre hyresnivå än den Med en hyresnivå på 2 300 kronor per kvadratmeter, vilket idag måste bedömas som hög nivå i detta läge, skulle direktavkastningen hamna i nivån 6 procent.

Att en tysk fastighetsfond förvärvar en kontorsfastighet i ett område som centrala Sundbyberg är kanske överraskande. Avgörande är att byggnaden är helt nybyggd och att det finns ett långt hyresavtal med en stabil hyresgäst.
Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Tillbaka till förstasidan