IVG:s förvärv av fastigheten Magasinet 1 i Sundbyberg är intressant, eftersom den visar att det trots allt fortfarande finns ett intresse från utländska investerare att förvärva bra kontorsfastigheter även om de inte är belägna i de mest etablerade kontorslägena.
Det pris som kommunicerats för IVG Funds förvärv från Skanska är 400 miljoner kronor. Fastigheten Magasinet 1 är belägen i centrala Sundbyberg. Kommunikationsmässigt är detta ett mycket bra läge, med både T-bana, pendeltåg och regionaltåg i direkt närhet till centrala Sundbyberg.
På fastigheten har under våren 2009 färdigställts en kontorsbyggnad i sju våningar, med ett par mindre butiker i gatuplanet samt garage under mark. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan har angetts till 12 000 kvadratmeter, varav kontors-ytan utgör 95 procent.
Skanska påbörjade projektet år 2007, utan några i förväg kontrakterade hyresgäster. I början av år 2008 tecknades ett hyresavtal med Svenska Kraftnät, med inflyttning i maj 2009 samt löpande på tolv år.
I närliggande Solna Strand, där byggnaderna i huvudsak är uppförda under 1970- och 1980-talet, uppgår nu topphyrorna för ombyggda kontor till upp mot 2 000 kronor per kvadratmeter. I Solna Business Park, som ju nu är ett väletablerat kontorsområde med ombyggda kontor av god, modern standard har avtal tecknats på högre nivåer.
En rimlig bedömning är att hyran för de helt nybyggda kontorslokalerna i Magasinet 1 uppgår till en bit över 2 000 kronor per kvadratmeter. Om en genomsnittlig hyresnivå på 2 200 kronor (exklusive värme och fasighetsskatt) antas, kan den totala hyran uppskattas till 26 miljoner kronor, och driftnettot till 23 miljoner kronor. Med en köpeskilling på 400 miljoner skulle transaktionen, med de ovan redovisade antagandena, ge en direktavkastning i nivån 5,75 procent.
Eftersom avtalet är tecknat i början av år 2008, i en starkare hyresmarknad, är det inte helt osannolikt att hyresnivån kan ha hamnat på en något högre hyresnivå än den Med en hyresnivå på 2 300 kronor per kvadratmeter, vilket idag måste bedömas som hög nivå i detta läge, skulle direktavkastningen hamna i nivån 6 procent.
Att en tysk fastighetsfond förvärvar en kontorsfastighet i ett område som centrala Sundbyberg är kanske överraskande. Avgörande är att byggnaden är helt nybyggd och att det finns ett långt hyresavtal med en stabil hyresgäst.
Jan Rosengren
