Portfölj, Sundsvall
Läge A – kontor
Gatuadress Storgatan 1-8 m fl
Uthyrbar area totalt 16 150 kvm
Hyresgäster knowit, Invito, Opus m fl
Marknadshyra 17 mkr
Uthyrningsgrad  88%
Hyresrisk Normal
TRANSAKTION
Köptidpunkt November 2012
Tillträde Mars 2013
Köpare Tvättbjörnen
Säljare Diös
Köpeskilling 140 mkr i underliggande fastighetsvärde (bolagsaffär)
Initial direktavkastning 5,4 %
Kr/kvm 8 700
Transaktionsaktiviteten i centrala Sundsvall har varit hög under de senaste åren och har dominerats av fastighetsbolag med lokal förankring. I mars tillträdde den lokala aktören Tvättbjörnen sex stycken centralt belägna fastigheter som förvärvades av Diös i en bolags affär under november 2012
Fastigheterna Mercurius 5, 11 och 12, Minerva 4 och 6 samt Bacchus 10 är samtliga belägna i anslutning till Storgatan och byggdes i slutet av 1800-talet efter den stora branden i Sundsvall. I likhet med andra fastigheter i centrala Sundsvall med bygg år efter branden karakteriseras de av vackra fasader och trappuppgångar samt stora öppna spisar. Ytorna är dock ofta svåranpassade och kostnaden för tekniska installationer blir ofta dyrare än normalt då bjälklag och väggar är tjocka.
Kvarteren där de aktuella fastigheterna är belägna bedöms som ett A-läge för kontor och bostäder men som B-läge för handel. I kvarteren finns ett flertal välrenommerade restauranger och butiker i gatuplanet. Från våning ett och uppåt är det kontorslokaler och bostäder.
Fastigheterna omfattar 16 150 kvm uthyrningsbar area varav drygt 5 200 kvm avser kontor, 4 600 kvm butiker och 5 600 kvm bostäder.
Vakansgraden bedöms till cirka 12 procent av ytorna och hyrorna be döms i genomsnitt till 1 050 kr/kvm för kontor, 1 200 kr/kvm för butiker och 830 kr/kvm för bostäder. De genomsnittliga marknadshyrorna i det geografiska mikroläget bedöms till 100–200 kr/kvm högre än hyresnivåerna i de förvärvade fastigheterna.
Det underliggande fastighetsvärdet i affären var 140 miljoner kronor vilket motsvarar cirka 8 700 kr/kvm uthyrningsbar area. Priset per kvadratmeter är något lägre än de senaste transaktionerna i Stenstaden som dock har haft ett bättre läge. I augusti 2011 förvärvade Lilium Jupiter 6 från Norrporten för 9 200 kr/ kvm. Kvarter Jupiter är beläget ett kvarter närmare Stora Torget än Minerva och fastigheterna har i övrigt uppenbara likheter.
Den initiala direktavkastningen bedöms till cirka 5,4 procent vilket är något lägre än normalt för jämförbara fastigheter i Sundsvall. Man kan konstatera att hyrespotential finns i både vakanta ytor och i befintliga hyresnivåer samtidigt som underhållet på fastigheterna bedöms mer eftersatt än normalt. Sammantaget bedöms prisnivån som rimlig tanke på detta.
TEXT RICKARD HELLSTRÖM