Affärsanalyser

Tvättbjörnen trivs bra i centrala Sundsvall

Portfölj, Sundsvall 

Läge A – kontor
Gatuadress Storgatan 1-8 m fl
Uthyrbar area totalt 16 150 kvm
Hyresgäster knowit, Invito, Opus m fl
Marknadshyra 17 mkr
Uthyrningsgrad  88%
Hyresrisk Normal

TRANSAKTION
Köptidpunkt November 2012
Tillträde Mars 2013
Köpare Tvättbjörnen
Säljare Diös
Köpeskilling 140 mkr i underliggande fastighetsvärde (bolagsaffär)
Initial direktavkastning 5,4 %
Kr/kvm 8 700

Visa faktaruta

Transaktionsaktiviteten i centrala Sundsvall har varit hög under de senaste åren och har dominerats av fastighetsbolag med lokal förankring. I mars tillträdde den lokala aktören Tvättbjörnen sex stycken centralt belägna fastigheter som förvärvades av Diös i en bolags­ affär under november 2012

Fastigheterna Mercurius 5, 11 och 12, Minerva 4 och 6 samt Bacchus 10 är samtliga belägna i anslutning till Storgatan och byggdes i slutet av 1800­-talet efter den stora branden i Sundsvall. I likhet med andra fastig­heter i centrala Sundsvall med bygg­ år efter branden karakteriseras de av vackra fasader och trappuppgångar samt stora öppna spisar. Ytorna är dock ofta svåranpassade och kostnaden för tekniska installationer blir ofta dyrare än normalt då bjälklag och väggar är tjocka.

Kvarteren där de aktuella fast­igheterna är belägna bedöms som ett A­-läge för kontor och bostäder men som B­-läge för handel. I kvarte­ren finns ett flertal välrenommerade restauranger och butiker i gatupla­net. Från våning ett och uppåt är det kontorslokaler och bostäder.
Fastigheterna omfattar 16 150 kvm uthyrningsbar area varav drygt 5 200 kvm avser kontor, 4 600 kvm butiker och 5 600 kvm bostäder.

Vakansgraden bedöms till cirka 12 procent av ytorna och hyrorna be­ döms i genomsnitt till 1 050 kr/kvm för kontor, 1 200 kr/kvm för butiker och 830 kr/kvm för bostäder. De genomsnittliga marknadshyrorna i det geografiska mikroläget bedöms till 100–200 kr/kvm högre än hyresnivåerna i de förvärvade fastig­heterna.

Det underliggande fastighetsvär­det i affären var 140 miljoner kronor vilket motsvarar cirka 8 700 kr/kvm uthyrningsbar area. Priset per kva­dratmeter är något lägre än de se­naste transaktionerna i Stenstaden som dock har haft ett bättre läge. I augusti 2011 förvärvade Lilium Jupi­ter 6 från Norrporten för 9 200 kr/ kvm. Kvarter Jupiter är beläget ett kvarter närmare Stora Torget än Minerva och fastigheterna har i övrigt uppenbara likheter.

Den initiala direktavkastningen bedöms till cirka 5,4 procent vilket är något lägre än normalt för jämförbara fastigheter i Sundsvall. Man kan konstatera att hyrespo­tential finns i både vakanta ytor och i befintliga hyresnivåer samtidigt som underhållet på fastigheterna bedöms mer eftersatt än normalt. Sammantaget bedöms prisnivån som rimlig tanke på detta.

TEXT RICKARD HELLSTRÖM

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan