Tornetportfölj; Sundsvall, Umeå, Luleå, Skellefteå och Västerås

Fram till oktober har 76 miljarder omsatts på den svenska fastighetsmarknaden,varav internationella investerare svarat för närmare hälften. Tidigare ”rabatterades” större portföljer på grund av att de bedömdes som mer svårsålda, men numera gäller devisen ”Big is beautiful”. Det finns många, framför allt utländska, aktörer som har ett behov av att investera mycket pengar och för portföljer över en miljard ökar konkurrensen. Danska Keops tog i somras steget in på den norrländska marknaden.
Tornets fastigheter i Norrlandsorterna Sundsvall, Umeå, Luleå och Skellefteå tillsammans med ett bestånd i Västerås köptes. Totalt
omfattar portföljen cirka 224 000 kvadratmeter. Norrlandsdelen består av 20 välbelägna fastigheter med mycket väl underhållna byggnader. Största delen, omkring två tredjedelar, utgörs av kontor, men beståndet innehåller även lokaler för telekommunikation och industri. Västerås omfattar 16 fastigheter där omkring 90 procent av beståndet utgörs av kontor.  Analysen nedan omfattar Norrlandsbeståndet, medan tabelluppgifterna
i vissa fall även avser Västerås.  
De totala hyresintäkterna för 2005, inklusive tillägg, motsvarar ett snitt på cirka 950 kronor per kvadratmeter. Telia Sonera och Vattenfall är de två största hyresgästerna och står för motsvarande 40 procent av den uthyrda arean och mer än hälften av hyresintäkterna. En stor andel av kontrakten i portföljen är långa och sträcker sig till 2012 och 2014. Denna kontraktsstruktur, fastigheternas läge och den stora andelen stabila hyresbetalare gör att hyresrisken bedöms som låg. De faktiska driftkostnaderna uppgår till strax under 200 kronor per kvadratmeter, vilket får anses vara en normal nivå för den här typen av objektmix.

Direktavkastningen för hela affären, det vill säga inklusive Västerås, bedöms ligga kring sju procent. Varje portföljförsäljning är unik. Försäljningen visar dock att för en portfölj med god teknisk standard, stabila hyresgäster och bra lägen på orten är det möjligt att få en god avkastning alldeles oavsett var i Sverige fastigheterna är belägna. Fokus ligger inte längre bara på Stockholm, Göteborg och Malmö, utan även marknader mer ”norröver” är likvida och därmed heta. Den här typen av portföljer ger även köparen en god riskspridning.

Mikaela Carlsson

Sammanfattning:

• Under sommaren förvärvade danska Keops en portfölj från Tornet. De 36 fastigheterna är välbelägna i Sundsvall, Umeå, Luleå, Skellefteå och Västerås och i gott skick. Mer än hälften av hyresintäkten kommer från starka hyresgäster så som Telia Sonera och Vattenfall. Köpeskillingen översteg 1,5 miljarder kronor, och försäljningen visar att fokus inte bara ligger på de tre största orterna i Sverige. Även Norrland är en het och likvid marknad, men än så länge med högre avkastning.