Toppnivå i område för nybyggnation
Sundbyberg 2:185
Läge B-läge, Sundbyberg, Västra Ursvik
Uthyrbar area totalt ca 10.000 kvm
Hyresvärde, bedömt ca 26 mkr
Antal lägenheter 200
Underhållsbehov Nyproduktion
TRANSAKTION
Köptidpunkt Januari 2021
Köpare CBRE Global Investors
Säljare Magnolia Bostad
Köpeskilling 588 mkr
Direktavkastning, bedömd ca 3,75%
● Hårt investerartryck på nyproduktion i Stockholmsområdet.
● Höga 59.000 kr/kvm är en rekordnivå för liknande område.
● Tvärbanan kommer att binda ihop området med Bromma/Alvik åt ena hållet och Kista åt andra.
Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det CBRE Global Investors som förvärvade Magnolias bostadsprojekt i västra Ursvik i Sundbyberg. Projektet omfattar 9.740 kvadratmeter bostäder, fördelat på 200 lägenheter motsvarande en snittstorlek om 49 kvadratmeter. Vidare ska cirka 270 kvadratmeter lokaler inrymmas liksom 76 parkeringsplatser. Fastighetsvärdet uppgår till 588 miljoner kronor, vilket motsvarar en köpeskilling om cirka 59.000 kr/kvm. Projektet är beläget i ett nybyggnadsområde i direkt närhet till kommande tvärbanelinje. Byggstart är förväntad till första kvartalet 2021 och färdigställande beräknas till det andra kvartalet 2023. Svefa bedömer normhyran för projektet till 2.150 kr/kvm, vilket motsvarar cirka 26 miljoner kronor. Svefa bedömer yielden till cirka 3,75 procent.
Under de senaste åren har omsättningen av bostadsfastigheter ökat, där särskilt nyproducerade bostäder haft tydligast press nedåt på avkastningskraven.
Under pandemin har svensk ekonomi stimulerats av flertalet stödpaket samtidigt som marknadens fokus och preferenser skiftat mot säkrare kassaflöden. Med facit i hand utgjorde bostadstransaktionerna 31 procent av den totala transaktionsvolymen under 2020, att jämföra med 22 procent under 2019. Många affärer under andra halvan av 2020 visar på nya rekordnivåer för nyproducerade bostäder i Stockholms närförorter.
Svefa bedömer att hyresbostäder kommer att stå sig starkt genom den fortsatta pandemin. Även framöver bedöms det finnas goda förutsättningar till hög efterfrågan på bostadsprojekt i Stockholmsområdet då bostadsbehovet ännu är långt ifrån mättat. Trots ett fortsatt stort regionalt behov ser Svefa dock en risk i att bostadshyrorna blivit alltför höga i relation till kostnaden att äga.
Sammanfattningsvis kan det konstateras att många investerare betraktar nyproduktion av hyresbostäder i storstadsmiljöer som en långsiktig trygg och säker källa till intäkter. Svefa bedömer emellertid att de rådande nyproduktionshyrorna kan resultera i stigande omflyttningsvakanser i takt med ett ökat bostadsutbud, något som marknaden inte förefaller ta höjd för i aktuella affärer.
