Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Kromosomen 3 & 4, Stockholm

Uthyrningsbar area 7.800 kvm
Antal lägenheter 134
Uthyrningsgrad Fullt uthyrd
Antal lokaler 4
Underhållsbehov Lågt
Läge Hagastaden

TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2020
Köpare LEFA – Lars Edman
Säljare Ikano Bostad
Köpeskilling 780 miljoner
Direktavkastning bedömd till cirka 2,7%
Kr/kvm ca 100.000

● Nyproducerad bostadsfastighet i BRF-läge i Hagastaden.
● Höga 100.000 kr/kvm och en direkt­avkastning på 2,7 procent.
● Bra standard då initiala tanken var att utveckla bostadsrättslägenheter. Ändrades senare till hyreslägenheter.

Visa faktaruta

Bostäder var ett av de segment som förutspåddes kunna stå emot covid-19, och så blev även fallet.

I början av december 2020 offentliggjordes det att LEFA, Lars Edmans fastighetsbolag, köper bostadsfastigheterna Kromosomen 3 och 4, i Hagastaden i Stockholm, av Ikano bostad. Säljaren har i grannkvarteren utvecklat bostadsrätter, och det var även tanken för dessa båda fastigheter. Men då bostadsrättsmarknaden blev långsammare och osäkrare 2017–2018 ändrades inriktningen och objekten hyrdes ut som hyresrätter. Inflytt­ning startade i början av 2020.

Köpeskillingen som kommunicerats är 780 miljoner, vilket motsvarar ett pris runt 100.000 kronor per kvadratmeter. Det är i nivå med tidigare förvärv som just Edman gjort vid Odenplan från HSB.

Byggnaderna i Hagastaden inrymmer 134 lägenheter och 4 mindre, kommersiella lokaler i markplan. Det finns även ett garage under byggnaderna som totalt inrymmer 45 platser. Den totala arean är cirka 7.800 kvadratmeter.

Det flesta lägenheterna är två rum och kök. Snittarean för lägenheterna är strax under 60 kvm. Den totalt angivna hyresintäkten summerar till cirka 24 miljoner. Utslaget på totala arean ger detta en hyra om 3 070 kronor per kvadratmeter. CBRE:s bedömning är att hyran torde vara i intervallet 2.600 till 2.700 kr/kvm vilket ger en genomsnittshyra om cirka 2.900 kr/kvm. Med en bedömd kostnad om totalt 340 kr/kvm bedömer CBRE att direktavkastningen uppgår till cirka 2,7 procent både uttryckt som initial och normaliserad.

Det väldigt starka bostads­läget i Hagastaden, med närhet till Hagaparken och Vasastan, lämpar sig egentligen främst för ett bostadsrättsprojekt med tanke på prisnivån. LEFA köper en byggnad väl anpassad för dessa ändamål i ett väldigt intressant och kommunikationsnära läge. Avkastningen är låg för området och nyckeltalet uttryckt kronor per kvadratmeter är högt och i nivåer som sällan skådas för detta segment. Men det som driver upp nycktalet är det unika läget och den relativt höga hyran.

Sammanfattningsvis kan man konstatera att det finns ett väldigt stort intresse för bostadssegmentet och speciellt nyproduktionen, där de högsta avkastningarna har kunnat hittas i jämförelse med det äldre beståndet som lider av lägre hyresintäkter.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Tillbaka till förstasidan