Tangerad rekordnivå i Hagastaden
Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Uthyrningsbar area 7.800 kvm
Antal lägenheter 134
Uthyrningsgrad Fullt uthyrd
Antal lokaler 4
Underhållsbehov Lågt
Läge Hagastaden
TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2020
Köpare LEFA – Lars Edman
Säljare Ikano Bostad
Köpeskilling 780 miljoner
Direktavkastning bedömd till cirka 2,7%
Kr/kvm ca 100.000
● Nyproducerad bostadsfastighet i BRF-läge i Hagastaden.
● Höga 100.000 kr/kvm och en direktavkastning på 2,7 procent.
● Bra standard då initiala tanken var att utveckla bostadsrättslägenheter. Ändrades senare till hyreslägenheter.
Bostäder var ett av de segment som förutspåddes kunna stå emot covid-19, och så blev även fallet.
I början av december 2020 offentliggjordes det att LEFA, Lars Edmans fastighetsbolag, köper bostadsfastigheterna Kromosomen 3 och 4, i Hagastaden i Stockholm, av Ikano bostad. Säljaren har i grannkvarteren utvecklat bostadsrätter, och det var även tanken för dessa båda fastigheter. Men då bostadsrättsmarknaden blev långsammare och osäkrare 2017–2018 ändrades inriktningen och objekten hyrdes ut som hyresrätter. Inflyttning startade i början av 2020.
Köpeskillingen som kommunicerats är 780 miljoner, vilket motsvarar ett pris runt 100.000 kronor per kvadratmeter. Det är i nivå med tidigare förvärv som just Edman gjort vid Odenplan från HSB.
Byggnaderna i Hagastaden inrymmer 134 lägenheter och 4 mindre, kommersiella lokaler i markplan. Det finns även ett garage under byggnaderna som totalt inrymmer 45 platser. Den totala arean är cirka 7.800 kvadratmeter.
Det flesta lägenheterna är två rum och kök. Snittarean för lägenheterna är strax under 60 kvm. Den totalt angivna hyresintäkten summerar till cirka 24 miljoner. Utslaget på totala arean ger detta en hyra om 3 070 kronor per kvadratmeter. CBRE:s bedömning är att hyran torde vara i intervallet 2.600 till 2.700 kr/kvm vilket ger en genomsnittshyra om cirka 2.900 kr/kvm. Med en bedömd kostnad om totalt 340 kr/kvm bedömer CBRE att direktavkastningen uppgår till cirka 2,7 procent både uttryckt som initial och normaliserad.
Det väldigt starka bostadsläget i Hagastaden, med närhet till Hagaparken och Vasastan, lämpar sig egentligen främst för ett bostadsrättsprojekt med tanke på prisnivån. LEFA köper en byggnad väl anpassad för dessa ändamål i ett väldigt intressant och kommunikationsnära läge. Avkastningen är låg för området och nyckeltalet uttryckt kronor per kvadratmeter är högt och i nivåer som sällan skådas för detta segment. Men det som driver upp nycktalet är det unika läget och den relativt höga hyran.
Sammanfattningsvis kan man konstatera att det finns ett väldigt stort intresse för bostadssegmentet och speciellt nyproduktionen, där de högsta avkastningarna har kunnat hittas i jämförelse med det äldre beståndet som lider av lägre hyresintäkter.
