Sveafastigheter köper bostadsbestånd

Genom sitt dotterbolag EMAB, med säte i Katrineholm, förvärvade Sveafastigheter det Katrineholmsbaserade bolaget Toltorp Fastigheter AB. Affären skedde i april i år. Det förvärvade beståndet består av totalt 14 fastigheter om cirka 28 200 kvadratmeter, varav cirka 26 000 kvadratmeter är bostäder och resterande lokalyta i huvudsak av enklare snitt. Samtliga fastigheter ligger mycket samlat i östra stadsdelen – ett attraktivt och centralt läge. Byggnaderna är uppförda från 1920-talet in på 1960-talet och är fortlöpande underhållna med gjorda renoveringar och ombyggnationer. Underhållsbehovet bedöms därför som förhållandevis lågt. Genom förvärvet så är därmed Sveafastigheter via EMAB, efter allmännyttan, den klart största bostadshyresvärden i Katrineholm, med nära 1 100 lägenheter.

Köpeskillingen för bolaget baseras på ett sammanlagt fastighetsvärde om 155 miljoner kronor, motsvarande cirka 5 500 kronor per kvadratmeter. Den initiala direktavkastningen för beståndet kan därmed indikeras på nivån 6,25–6,5 procent. Kostnader för drift och underhåll (löpande och periodiskt) samt fastighetsskatt har då beräknats med storleksordningen 365 kronor per kvadratmeter och en antagen generell bostadsvakans om cirka två procent.
Den indikerade direktavkastningen ligger i paritet med vad som får anses vara normalt för orten och läget. Prisnivån är således inte kontroversiellt hög men samtidigt rör det sig om en – lokalt sett – stor affär. Fastighetsaffärer över 150 miljoner kronor är sällsynta i Katrineholm och antalet köpare kanske därför reduceras. Utvecklingen de senaste åren pekar dock mot att portföljer av detta slag är allt mer attraktiva och att de i dag betalas med premie.

Definitionen på vad som menas med bestånd har börjat få varierande tolkningar. Ibland är det frågan om en väl samlad fastighetsportfölj och ibland rör det sig om en mycket spretig grupp av fastigheter såväl geografiskt som objektmässigt. Att förvärva ett bestånd brukar innebära att synen på risk blir något lägre – ”inte alla ägg i samma korg”. Investeraren åsätter således ett lägre avkastningskrav vilket i praktiken bör innebära en reducerad kalkylränta. Men ett bestånd kan även innebära  – som i detta fall – att även rationaliseringsvinster uppstår vilket också kan påverka den prognostiserade kostnadsutvecklingen.

P O Skoog

Sammanfattning:

• Sveafastigheter verkar ha gjort en marknadsmässig affär där individuella konkurrensfördelar kunnat tas till vara: Köparen har i detta fall redan har en väl utvecklad förvaltningsorganisation på plats – stordriftsfördelarna är uppenbara.
• Risken är också lite mer begränsad då marknaden för fastighetsbestånd är större än för enstaka fastigheter. Det finns helt enkelt fler köpare, framförallt icke lokala, som är intresserade när det är fastighetsbestånd av större volym. I varje fall i dagsläget.