Våren 2005 förvärvade HDG Mansur, som består av internationella investerare, kontorsfastigheten Isafjord 2 (numera Blåfjäll 1) i Kista för 537 miljoner kronor.
Förvärvet var den första fastighetsinvesteringen i Sverige, och planerna var att köpet skulle följas av fler förvärv av kontors- och logistikfastigheter i Sverige. Det blev dock bara en investering och nu säljer man för 750 miljoner kronor till Morley.
Kontorshuset färdigställdes år 2002, och är i sin helhet uthyrt till Ericsson genom ett avtal som vid HDG Mansurs förvärv hade ytterligare sju års löptid. Investeringen kunde då betraktas som relativt ”torr” men med ett säkert kassaflöde.
HDG Mansur kan nu efter drygt två år konstatera att deras hittills enda investering i Sverige varit lyckosam med en realiserad vinst på mer än 200 miljoner kronor. Med en återstående löptid på fem år för hyresavtalet med Ericsson, är försäljningstidpunkten vältajmad. Potentiella köpare beaktar inte den framtida vakansrisken i någon större utsträckning.
Köparen, den brittiska fondförvaltaren Morley, är nu i samma situation som HDG Mansur var för två år sedan. Fastigheten är Morleys första egna förvärv i Sverige. Ett stort, rätt nybyggt, kontorshus uthyrt med ett relativt långt avtal till en stabil hyresgäst kan verka attraktivt som en första investering. Frågan är dock om denna affär kan bli lika lönsam som HDG Manurs innehav. Köpeskillingen för den 18 000 kvadratmeter stora byggnaden motsvarar nästan 42 000 kronor per kvadratmeter, vilket ger en initial direktavkastning om fem procent.
Den utgående hyran uppgår till totalt cirka 45 miljoner kronor, vilket bedöms motsvara en hyresnivå (exklusive fastighetsskatt) för kontorsytorna om knappt 2 200 kronor per kvadratmeter. Även om efterfrågan och hyresnivåerna är på väg upp i Kista, är det tveksamt om det finns någon potential för hyreshöjning när avtalet med Ericsson löper ut. Tvärtom torde det på sikt finnas uppenbara vakansrisker och att de hyresbärande ytorna minskar vid en eventuell uppdelning på flera hyresgäster.
Att Morleys förvärv skall bli lika lönsamt som HDG Mansurs korta innehav är knappast troligt. Även för att uppnå en rimlig totalavkastning torde krävas att Ericsson förlänger hyresavtalet på i vart fall nuvarande hyresnivå.
Jan Rosengren
Sammanfattning
- HDG Mansurs första fastighetsinvestering i Sverige blev en mycket framgångsrik placering, med en realiserad vinst på drygt 200 miljoner kronor på ett tvåårigt innehav, motsvarande 40 procents tillväxt på totalt kapital.
- Transaktionen visar att det finns ett fortsatt stort intresse för stora, nya kontorsfastigheter med en stabil hyresgäst.
- Det blir dock svårt för köparen, den brittiska fondförvaltaren Morley, att upprepa en lika lönsam affär som HDG Mansurs.
