Svårt för Morley att upprepa rekordaffär

Våren 2005 förvärvade HDG Mansur, som består av internationella investerare, kontorsfastigheten Isafjord 2 (numera Blåfjäll 1) i Kista för 537 miljoner kronor.
Förvärvet var den första fastighetsinvesteringen i Sverige, och planerna var att köpet skulle följas av fler förvärv av kontors- och logistikfastigheter i Sverige.  Det blev dock bara en investering och nu säljer man för 750 miljoner kronor till Morley.
Kontorshuset färdigställdes år 2002, och är i sin helhet uthyrt till Ericsson genom ett avtal som vid HDG Mansurs förvärv hade ytterligare sju års löptid. Investeringen kunde då betraktas som relativt ”torr” men med ett säkert kassaflöde.
HDG Mansur kan nu efter drygt två år konstatera att deras hittills enda investering i Sverige varit lyckosam med en realiserad vinst på mer än 200 miljoner kronor. Med en återstående löptid på fem år för hyresavtalet med Ericsson, är försäljningstidpunkten vältajmad. Potentiella köpare beaktar inte den framtida vakansrisken i någon större utsträckning.

Köparen, den brittiska fondförvaltaren Morley, är nu i samma situation som HDG Mansur var för två år sedan. Fastigheten är Morleys första egna förvärv i Sverige. Ett stort, rätt nybyggt, kontorshus uthyrt med ett relativt långt avtal till en stabil hyresgäst kan verka attraktivt som en första investering. Frågan är dock om denna affär kan bli lika lönsam som HDG Manurs innehav. Köpeskillingen för den 18 000 kvadratmeter stora byggnaden motsvarar nästan 42 000 kronor per kvadratmeter, vilket ger en initial direktavkastning om fem procent.

Den utgående hyran uppgår till totalt cirka 45 miljoner kronor, vilket bedöms motsvara en hyresnivå (exklusive fastighetsskatt) för kontorsytorna om knappt 2 200 kronor per kvadratmeter. Även om efterfrågan och hyresnivåerna är på väg upp i Kista, är det tveksamt om det finns någon potential för hyreshöjning när avtalet med Ericsson löper ut. Tvärtom torde det på sikt finnas uppenbara vakansrisker och att de hyresbärande ytorna minskar vid en eventuell uppdelning på flera hyresgäster.  
Att Morleys förvärv skall bli lika lönsamt som HDG Mansurs korta innehav är knappast troligt. Även för att uppnå en rimlig totalavkastning torde krävas att Ericsson förlänger hyresavtalet på i vart fall nuvarande hyresnivå.

Jan Rosengren

Sammanfattning

  • HDG Mansurs första fastighetsinvestering i Sverige blev en mycket framgångsrik placering, med en realiserad vinst på drygt 200 miljoner kronor på ett tvåårigt innehav, motsvarande 40 procents tillväxt på totalt kapital.
  • Transaktionen visar att det finns ett fortsatt stort intresse för stora, nya kontorsfastigheter med en stabil hyresgäst.
  • Det blir dock svårt för köparen, den brittiska fondförvaltaren Morley, att upprepa en lika lönsam affär som HDG Mansurs.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Affärsanalys

Life science-hus sätter ny nivå för kontor

Under februari kommuni­cerades KPL Eiendoms förvärv av Princeton 1, en så kallad Life science-fastighet. Fastigheten är belägen i det pågående …

Affärsanalys

Värdepotential i ny stadsdel

I april 2020 kommunicerades nyheten att Trenum ingick en affär med Magnolia Bostad om ett köp gällande 900 nyproducerade bostäder …

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Tillbaka till förstasidan