Sunda prisnivåer eller underprisade tillgångar?

Stapelbädden 2 & 4, Malmö

Typ
Kontor

Läge
AB

Uthyrningsbar area
ca 12.900 kvm

Hyra årsbasis
Ca 29 mkr

Uthyrningsgrad
77%

Hyresgäster

CGI, Yara U-Blox

Bedömd hyresnivå
Ca 2.000–2.300 kr/kvm

TRANSAKTION
Köptidpunkt

Juni 2017

Köpare
Klövern

Säljare
Alecta

Fastighetsvärde
360 mkr

Pris kvm
28.000 kr

Bedömd dir. avk.
ca 6%

Visa faktaruta

Försäljningstakten av kontorsfastigheter har under åren varit återhållsam i Västra Hamnen. De största och mest profilerade försäljningarna har i mångt och mycket ägt rum i Hyllie, ögonstenen i Malmös framtidsvision. Västra Hamnen är i mångas ögon försatt i skuggan av Hyllie och under sommaren kom beviset på detta.

I mitten av sommaren genomfördes den första försäljningen av dignitet i området rörande kontorsfastigheter sedan 2011, då två kontorsfastigheter utökade Klöverns bestånd i Malmö.

Stapelbädden 2 och 4 ligger ca 1 km från Malmös centralstation. På fastigheterna ligger kontorshus uppförda 2005 respektive 2008. Vakanserna uppgick till 23 procent. Fastigheterna har goda fundamentala egenskaper och utvecklingspotential. Att döma av köpeskillingen var fastigheterna köpta på återhållsamma nivåer. Med en köpeskilling om cirka 360 mkr och en årshyra om 29 mkr bedöms avkastnings­kravet till runt 6 procent, väl över nivåer noterade i Hyllie.

Anmärkningsvärt är också marknadsutvecklingen inom området. I efterdyningarna av finans­krisen förvärvade Vasakronan år 2011 två kontorsfastigheter i direkt närhet till Stapelbäddarna på nivåer om 5,0–6,0 procent. Således på lägre eller åtminstone samma nivå som affären i somras. I en marknad där avkastningskrav ständigt pressats nedåt blir det tydligt att Västra Hamnen inte följt med trenden.

Området har brottats med uthyrningssvårigheter, lägre hyror och avsaknad av till exempel Hyllies status. Huruvida prisdiskrepansen stadsdelarna emellan är motiverad kan dock ifrågasättas. Ambitiös utveckling av Universitetsholmen kan komma att stärka Västra Hamnens koppling till centrum. Aktivt arbete med vakanser och anpassningar kan förväntas kurera problem på fastighetsnivå. Klövern får även sällskap av Midroc, som nu påbörjat ett kontorsprojekt väster om fastigheterna. Västra Hamnen, och Klöverns nyförvärv, torde ur denna synvinkel erbjuda attraktiva möjligheter för god avkastning på investerat kapital.

Slutligen bör även det pågående utvecklingsarbetet av Nyhamnen belysas. Syftet med projektet är att förstärka stadskärnan och hur detta kommer att påverka Västra Hamnen återstår att se.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan