Sunda prisnivåer eller underprisade tillgångar?

Försäljningstakten av kontorsfastigheter har under åren varit återhållsam i Västra Hamnen. De största och mest profilerade försäljningarna har i mångt och mycket ägt rum i Hyllie, ögonstenen i Malmös framtidsvision. Västra Hamnen är i mångas ögon försatt i skuggan av Hyllie och under sommaren kom beviset på detta.

I mitten av sommaren genomfördes den första försäljningen av dignitet i området rörande kontorsfastigheter sedan 2011, då två kontorsfastigheter utökade Klöverns bestånd i Malmö.

Stapelbädden 2 och 4 ligger ca 1 km från Malmös centralstation. På fastigheterna ligger kontorshus uppförda 2005 respektive 2008. Vakanserna uppgick till 23 procent. Fastigheterna har goda fundamentala egenskaper och utvecklingspotential. Att döma av köpeskillingen var fastigheterna köpta på återhållsamma nivåer. Med en köpeskilling om cirka 360 mkr och en årshyra om 29 mkr bedöms avkastnings­kravet till runt 6 procent, väl över nivåer noterade i Hyllie.

Anmärkningsvärt är också marknadsutvecklingen inom området. I efterdyningarna av finans­krisen förvärvade Vasakronan år 2011 två kontorsfastigheter i direkt närhet till Stapelbäddarna på nivåer om 5,0–6,0 procent. Således på lägre eller åtminstone samma nivå som affären i somras. I en marknad där avkastningskrav ständigt pressats nedåt blir det tydligt att Västra Hamnen inte följt med trenden.

Området har brottats med uthyrningssvårigheter, lägre hyror och avsaknad av till exempel Hyllies status. Huruvida prisdiskrepansen stadsdelarna emellan är motiverad kan dock ifrågasättas. Ambitiös utveckling av Universitetsholmen kan komma att stärka Västra Hamnens koppling till centrum. Aktivt arbete med vakanser och anpassningar kan förväntas kurera problem på fastighetsnivå. Klövern får även sällskap av Midroc, som nu påbörjat ett kontorsprojekt väster om fastigheterna. Västra Hamnen, och Klöverns nyförvärv, torde ur denna synvinkel erbjuda attraktiva möjligheter för god avkastning på investerat kapital.

Slutligen bör även det pågående utvecklingsarbetet av Nyhamnen belysas. Syftet med projektet är att förstärka stadskärnan och hur detta kommer att påverka Västra Hamnen återstår att se.