Affärsanalyser

Strategiskt förvärv i expansiv kommun

Bostadsbestånd, Upplands Väsby:

Läge C
Antal byggnader 40
Antal bostäder 652 varav 54 studentbostäder
Total uthyrningsbara area: 44.000 kvm inkl. tillägg
Bedömd hyresintäkt 900–950 kr/kvm för området Vilunda. 1.000–1 200 kr/kvm för området Skälby.
Bedömd hyresrisk Låg

TRANSAKTION
Köpetidpunkt Maj 2015
Köpare Rikshem
Säljare Upplands Väsby kommun
Köpeskilling 720 mkr
Kr/kvm 16.360 kr/kvm
Bedömd direktavkast. 3,6–4,0 %

Visa faktaruta

I maj förvärvade Rikshem det allmännyttiga bolaget Bo i Väsby av Upplands Väsby kommun. Affären inkluderade 652 bostadslägenheter om totalt 44.000 kvadratmeter uthyrningsbar area i ett förhållandevis samlat bestånd. Dels fyra fastigheter med totalt 598 bostadslägenheter och dels ett studentboende med 54 lägenheter i modulsystem nära Upplands Väsby station uppförda med tillfälligt bygglov (ofri grund). De fyra fastigheterna som ingår i bolaget är lokaliserade i två bostadsområden, ett på vardera sida om E4:an.

Kommunen är strategiskt belägen mellan Stockholm och Uppsala och båda städerna nås med pendeltåg på strax under 30 minuter. Tåg passerar även arlanda flygplats, en resa på omkring 8 minuter. Befolkningstillväxten i kommunen har varit stark under de senaste fem åren. Förutsättningarna för fortsatt tillväxt är goda och kommunen bedöms ha anammat en tydlig expansiv strategi för bostadsförsörjning där privata fastighetsägare välkomnas i dialog kring markanvisningar. Utvecklingsprojekt som Väsby Entré på den västra sidan av järnvägen, Eds allé samt Fyrklövern strax söder om Väsby Centrum utgör projekt som planeras inrymma över 3.500 bostäder. Totalt planeras för mellan 5.000 och 7.000 nya lägenheter i kommunen.

Portföljen bedöms ha en låg vakans samt ett förhållandevis bra hyresvärde vilket utgör en stabil grund för framtida kassaflöde. Enligt ett pressmeddelande uppgick köpeskillingen till 720 miljoner kr, motsvarande omkring 16.360 kr/ kvm. I förvärvet ingick även byggrätter för att uppföra 150–200 bostäder och detta försvårar värderingen av portföljen. Förvärv i en kommun med stark tillväxt medför dessutom en möjlighet att expandera via nyproduktion, vilket också bedöms ha kunnat påverka priset.

Förvärvet bedöms ha motsvarat en direktavkastning på de fyra fastigheter som ingick i portföljen på mellan 3,6 och 4,0 procent. Intressant med tanke på läget och det tyder på en kraftig press på direktavkastningskrav i sekundära lägen inom storstadsregionerna. Förvärvet bedöms strategiskt för ett bolag med planer att växa både genom förvärv samt nyproduktion, en expansiv kommun med långt framskridna planer ger utrymme för båda. Affären har likheter med Rikshems tidigare affär i nacka om 1,8 miljarder, en affär som innehåller en säljare med liknande förutsättningar i en expansiv period.

TEXT MARCUS KINDBOM

Missa inte! Bostadsdagen 2025

Den 5 mars är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Bostadsdagen 2025. Seminariet äger rum på Hotel Birger Jarl, Stockholm.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Annons

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Strategisk manöver i en svår marknad

Portfölj med 57.000 kvm har bytt ägare. Affären analyseras av Daniel Holmkvist på CBRE.

Affärsanalys

En vågad affär vid dubbelt köp

Två fastigheter nära Järntorget i Göteborg har bytt ägare. Maximilian Schroeder på CBRE analyserar storaffären.

Affärsanalys

Storaffär i city på 4 procent

En stor kontorstransaktion i Stockholms city analyseras av Erika Twengström på Svefa.

Affärsanalys

Uppsving för brf:er – eller tillfällighet?

Tre bostads­affärer i Göteborg analyseras.

Affärsanalys

Snabb vinst på kort innehav av logistik

Logistikfastigheter är fortsatt heta på marknaden. Tomas Shaw, på JLL, analyserar en affär i Göteborg.

Affärsanalys

Positiv förväntan driver ökad aktivitet

En affär med 22 bostadsfastigheter analyseras av JLL:s Sofia Rågmark.

Affärsanalys

Bostäder på attraktiva nivåer i innerstan

En bostadsaffär på Södermalm i Stockholms innerstad analyseras av Adam Tyrcha på Newsec.

Affärsanalys

Stark industriaffär i framtidsläge

Adam Tyrcha analyserar en affär med en industrifastighet på Ekerö.

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Daniel Holmkvist på CBRE analyserar en affär med en stor och omskriven fastighet utanför Västerås.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Tillbaka till förstasidan