Strategiskt förvärv i expansiv kommun

Bostadsbestånd, Upplands Väsby:

Läge C
Antal byggnader 40
Antal bostäder 652 varav 54 studentbostäder
Total uthyrningsbara area: 44.000 kvm inkl. tillägg
Bedömd hyresintäkt 900–950 kr/kvm för området Vilunda. 1.000–1 200 kr/kvm för området Skälby.
Bedömd hyresrisk Låg

TRANSAKTION
Köpetidpunkt Maj 2015
Köpare Rikshem
Säljare Upplands Väsby kommun
Köpeskilling 720 mkr
Kr/kvm 16.360 kr/kvm
Bedömd direktavkast. 3,6–4,0 %

Visa faktaruta

I maj förvärvade Rikshem det allmännyttiga bolaget Bo i Väsby av Upplands Väsby kommun. Affären inkluderade 652 bostadslägenheter om totalt 44.000 kvadratmeter uthyrningsbar area i ett förhållandevis samlat bestånd. Dels fyra fastigheter med totalt 598 bostadslägenheter och dels ett studentboende med 54 lägenheter i modulsystem nära Upplands Väsby station uppförda med tillfälligt bygglov (ofri grund). De fyra fastigheterna som ingår i bolaget är lokaliserade i två bostadsområden, ett på vardera sida om E4:an.

Kommunen är strategiskt belägen mellan Stockholm och Uppsala och båda städerna nås med pendeltåg på strax under 30 minuter. Tåg passerar även arlanda flygplats, en resa på omkring 8 minuter. Befolkningstillväxten i kommunen har varit stark under de senaste fem åren. Förutsättningarna för fortsatt tillväxt är goda och kommunen bedöms ha anammat en tydlig expansiv strategi för bostadsförsörjning där privata fastighetsägare välkomnas i dialog kring markanvisningar. Utvecklingsprojekt som Väsby Entré på den västra sidan av järnvägen, Eds allé samt Fyrklövern strax söder om Väsby Centrum utgör projekt som planeras inrymma över 3.500 bostäder. Totalt planeras för mellan 5.000 och 7.000 nya lägenheter i kommunen.

Portföljen bedöms ha en låg vakans samt ett förhållandevis bra hyresvärde vilket utgör en stabil grund för framtida kassaflöde. Enligt ett pressmeddelande uppgick köpeskillingen till 720 miljoner kr, motsvarande omkring 16.360 kr/ kvm. I förvärvet ingick även byggrätter för att uppföra 150–200 bostäder och detta försvårar värderingen av portföljen. Förvärv i en kommun med stark tillväxt medför dessutom en möjlighet att expandera via nyproduktion, vilket också bedöms ha kunnat påverka priset.

Förvärvet bedöms ha motsvarat en direktavkastning på de fyra fastigheter som ingick i portföljen på mellan 3,6 och 4,0 procent. Intressant med tanke på läget och det tyder på en kraftig press på direktavkastningskrav i sekundära lägen inom storstadsregionerna. Förvärvet bedöms strategiskt för ett bolag med planer att växa både genom förvärv samt nyproduktion, en expansiv kommun med långt framskridna planer ger utrymme för båda. Affären har likheter med Rikshems tidigare affär i nacka om 1,8 miljarder, en affär som innehåller en säljare med liknande förutsättningar i en expansiv period.

TEXT MARCUS KINDBOM

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan