Storaffär i utvidgat CBD

Fram tills helt nyligen har World Trade Center och Cityterminalen betraktats som gränsen för ”central business district” (CBD) i Stockholm. På senare år har dock intresset för kontorslokaler i området runt Centralstationen ökat.
Genom Jernhusens ombyggnad av kontorshuset, Klarabergshuset, invid Klarabergsviadukten, som genom åren bland annat innehållit kontorslokaler för SJ, har nu gränsen för CBD förskjutits ytterligare en bit,
tagit steget över spårområdet och innefattar nu även Klaraberghuset.
Ur kommunikationssynpunkt är läget således ett av de bästa i Stockholm, och som kontorsläge kommer det på sikt att ytterligare att förbättras genom en rad nybyggnadsprojekt som nu pågår i Västra Klara.
Byggnaden är ursprungligen uppförd år 1946 och har genom åren främst inrymt kontor och andra lokaler för SJ. Av den totala uthyrningsbara arean på 21 500 kvadratmeter utgör cirka 15 000 kvadratmeter kontor. Övriga ytor utgörs i huvudsak av lokaler för Posten, och är till stor del belägna under Klarabergsviaduktens gatuplan.
Genom att byggnaden uppfördes som en pelardäckskonstruktion, har man vid ombyggnaden haft möjligheten att tillskapa moderna, flexibla och rationella kontorslokaler. Just den typ av lokaler som marknaden nu efterfrågar.

Jernhusen har också lyckts väl med uthyrningen och samtliga ytor är nu kontrakterade. Nytecknade hyresavtal har nivåer väl i nivå med det traditionella CBD, vilket också är ett bevis på områd-ets ökande attraktivitet.
Samtliga ytor i fastigheten är kontrakterade. Utgående hyra (efter inflyttning av alla hyresgäster utan beaktande av en del initiala rabatter) uppgår till 66 miljoner kronor, med en bra mix av långa, säkra hyresavtal och avtal som på lite sikt medför potential för hyreshöjningar om hyresmarknaden utvecklas positivt.
Att läget bedöms som mycket intressant bland investerare har visat sig genom ett stort intresse för Klarabergshuset både från svenska och internationella fastighetsinvesterare. Slutlig köpare till Klarabergshuset blev det norska DnB, till ett pris av 1 300 miljoner, kronor vilket motsvarar en direktavkastning på 4,4 procent, obeaktat initiala hyresrabatter. Flera budgivare torde ha räknat med stigande marknadshyror inom de närmaste åren inom området, vilket också indikeras av försäljningspriset och direktavkastnigen. 

Jan Rosengren

• Jernhusen har genom förädlingen av Klarabergshuset flyttat CBD i Stockholm.
• Klarabergshuset är DnB Nors första fastighetsinvestering i Sverige, och innebär att ytterligaren en ny stor utländsk aktör etablerar sig på den svenska marknaden.
• Transaktionen är en i raden som visar att direktavkastnings-krav runt 4,5 procent nu är en etablerad nivå för bra objekt i CBD.
• Det höga priset liksom de höga nivåerna vid budgivningen tyder på att många investerare räknar med stigande marknadshyror den närmaste tiden,