Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 förvärvade 13 industri-, kontors- och handelsfastigheter. Affären gjordes i bolagsform.

De fastigheter som NP3 tog över är tämligen jämnt fördelade mellan industriområdena Sörby Urfjäll respektive Näringen samt en i området Brynäs. Samtliga ligger i etablerade industriområden inom centralorten. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 345 miljoner kronor.

Byggnaderna har en sammanlagd uthyrbar area om drygt 80.000 kvm. De flesta fastigheterna har en lokalarea på cirka 3.000–5.000 kvm men fastigheten Näringen 5:15 sticker ut med 25.000 kvm.

Hyran i dag exklusive tillägg är strax under 29 miljoner kronor, vilket motsvarar knappt 400 kr/kvm i genomsnitt. Detta är lågt med tanke på fastigheternas lägen, hyresgästprofilen och byggnadsbeståndens tämligen goda kvaliteter. Försiktigt antaget torde det finnas en potential att gradvis höja snitt­hyran med 50 till 100 kr/kvm, ett årligt tillskott kring 3,5–7 miljoner kronor i den befintliga hyresportföljen.

Vakansgraden, definierad som hyresvakans, kan indikeras på cirka 18–22 procent motsvarande cirka 5–6 miljoner kronor. En halvering av vakanserna bör inte vara någon omöjlig målsättning vilket i så fall skulle öka driftnettot med cirka 2,5–3 miljoner kronor.

Det bestånd som NP3 nu bytt till sig rymmer alltså en potentiell driftnettoökning på 6–10 miljoner kr.

Byggnadsbeståndet håller generellt sett en tämligen god standard. De nu aktuella lokaltyperna kräver normalt inte så omfattande åtgärder, kostnaderna kan uppskattas till 7–15 miljoner kronor beräknat på hälften av de drygt 9.000 kvm outhyrda areorna.

Det underliggande fastighetsvärdets snittpris är cirka 4.300 kr/kvm – en förhållandevis låg nivå. Mervärdet för de identifierade intäktspotentialerna verkar därmed haft marginell inverkan på köpeskillingen – köparen har fått vakanserna nästan gratis.

Om den nya ägaren lyckas ta vara på den outnyttjade intäkts­ökningen på 6–10 miljoner kronor stiger direktavkastningen räknat på förvärvspriset till cirka 8–9,5 procent jämfört med de ursprungliga cirka 6,25 procenten. Som en extrabonus kan marknadsvärdet överslagsmässigt stiga med 110 miljoner kronor.