Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

Blandbestånd i Gävle

Kommun
Gävle

Area
80.800 kvm

Hyresnivå
ca 200 till 700 kr/kvm inkl tillägg

Uthyrningsgrad
ca 70 procent

Kontraktstid
ofta 1–3,5 år

TRANSAKTION

Tillträde
3 sep 2018

Säljare
Diös

Köpare
NP3

Köpeskilling
345 Mkr

Kr/kvm
ca 4.300

Direktavkastning
Initial 6,25 procent
Normaliserad 7,0–7,25 procent

Visa faktaruta

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 förvärvade 13 industri-, kontors- och handelsfastigheter. Affären gjordes i bolagsform.

De fastigheter som NP3 tog över är tämligen jämnt fördelade mellan industriområdena Sörby Urfjäll respektive Näringen samt en i området Brynäs. Samtliga ligger i etablerade industriområden inom centralorten. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 345 miljoner kronor.

Byggnaderna har en sammanlagd uthyrbar area om drygt 80.000 kvm. De flesta fastigheterna har en lokalarea på cirka 3.000–5.000 kvm men fastigheten Näringen 5:15 sticker ut med 25.000 kvm.

Hyran i dag exklusive tillägg är strax under 29 miljoner kronor, vilket motsvarar knappt 400 kr/kvm i genomsnitt. Detta är lågt med tanke på fastigheternas lägen, hyresgästprofilen och byggnadsbeståndens tämligen goda kvaliteter. Försiktigt antaget torde det finnas en potential att gradvis höja snitt­hyran med 50 till 100 kr/kvm, ett årligt tillskott kring 3,5–7 miljoner kronor i den befintliga hyresportföljen.

Vakansgraden, definierad som hyresvakans, kan indikeras på cirka 18–22 procent motsvarande cirka 5–6 miljoner kronor. En halvering av vakanserna bör inte vara någon omöjlig målsättning vilket i så fall skulle öka driftnettot med cirka 2,5–3 miljoner kronor.

Det bestånd som NP3 nu bytt till sig rymmer alltså en potentiell driftnettoökning på 6–10 miljoner kr.

Byggnadsbeståndet håller generellt sett en tämligen god standard. De nu aktuella lokaltyperna kräver normalt inte så omfattande åtgärder, kostnaderna kan uppskattas till 7–15 miljoner kronor beräknat på hälften av de drygt 9.000 kvm outhyrda areorna.

Det underliggande fastighetsvärdets snittpris är cirka 4.300 kr/kvm – en förhållandevis låg nivå. Mervärdet för de identifierade intäktspotentialerna verkar därmed haft marginell inverkan på köpeskillingen – köparen har fått vakanserna nästan gratis.

Om den nya ägaren lyckas ta vara på den outnyttjade intäkts­ökningen på 6–10 miljoner kronor stiger direktavkastningen räknat på förvärvspriset till cirka 8–9,5 procent jämfört med de ursprungliga cirka 6,25 procenten. Som en extrabonus kan marknadsvärdet överslagsmässigt stiga med 110 miljoner kronor.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan