Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

Blandbestånd i Gävle

Kommun
Gävle

Area
80.800 kvm

Hyresnivå
ca 200 till 700 kr/kvm inkl tillägg

Uthyrningsgrad
ca 70 procent

Kontraktstid
ofta 1–3,5 år

TRANSAKTION

Tillträde
3 sep 2018

Säljare
Diös

Köpare
NP3

Köpeskilling
345 Mkr

Kr/kvm
ca 4.300

Direktavkastning
Initial 6,25 procent
Normaliserad 7,0–7,25 procent

Visa faktaruta

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 förvärvade 13 industri-, kontors- och handelsfastigheter. Affären gjordes i bolagsform.

De fastigheter som NP3 tog över är tämligen jämnt fördelade mellan industriområdena Sörby Urfjäll respektive Näringen samt en i området Brynäs. Samtliga ligger i etablerade industriområden inom centralorten. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 345 miljoner kronor.

Byggnaderna har en sammanlagd uthyrbar area om drygt 80.000 kvm. De flesta fastigheterna har en lokalarea på cirka 3.000–5.000 kvm men fastigheten Näringen 5:15 sticker ut med 25.000 kvm.

Hyran i dag exklusive tillägg är strax under 29 miljoner kronor, vilket motsvarar knappt 400 kr/kvm i genomsnitt. Detta är lågt med tanke på fastigheternas lägen, hyresgästprofilen och byggnadsbeståndens tämligen goda kvaliteter. Försiktigt antaget torde det finnas en potential att gradvis höja snitt­hyran med 50 till 100 kr/kvm, ett årligt tillskott kring 3,5–7 miljoner kronor i den befintliga hyresportföljen.

Vakansgraden, definierad som hyresvakans, kan indikeras på cirka 18–22 procent motsvarande cirka 5–6 miljoner kronor. En halvering av vakanserna bör inte vara någon omöjlig målsättning vilket i så fall skulle öka driftnettot med cirka 2,5–3 miljoner kronor.

Det bestånd som NP3 nu bytt till sig rymmer alltså en potentiell driftnettoökning på 6–10 miljoner kr.

Byggnadsbeståndet håller generellt sett en tämligen god standard. De nu aktuella lokaltyperna kräver normalt inte så omfattande åtgärder, kostnaderna kan uppskattas till 7–15 miljoner kronor beräknat på hälften av de drygt 9.000 kvm outhyrda areorna.

Det underliggande fastighetsvärdets snittpris är cirka 4.300 kr/kvm – en förhållandevis låg nivå. Mervärdet för de identifierade intäktspotentialerna verkar därmed haft marginell inverkan på köpeskillingen – köparen har fått vakanserna nästan gratis.

Om den nya ägaren lyckas ta vara på den outnyttjade intäkts­ökningen på 6–10 miljoner kronor stiger direktavkastningen räknat på förvärvspriset till cirka 8–9,5 procent jämfört med de ursprungliga cirka 6,25 procenten. Som en extrabonus kan marknadsvärdet överslagsmässigt stiga med 110 miljoner kronor.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan