Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

Blandbestånd i Gävle

Kommun
Gävle

Area
80.800 kvm

Hyresnivå
ca 200 till 700 kr/kvm inkl tillägg

Uthyrningsgrad
ca 70 procent

Kontraktstid
ofta 1–3,5 år

TRANSAKTION

Tillträde
3 sep 2018

Säljare
Diös

Köpare
NP3

Köpeskilling
345 Mkr

Kr/kvm
ca 4.300

Direktavkastning
Initial 6,25 procent
Normaliserad 7,0–7,25 procent

Visa faktaruta

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 förvärvade 13 industri-, kontors- och handelsfastigheter. Affären gjordes i bolagsform.

De fastigheter som NP3 tog över är tämligen jämnt fördelade mellan industriområdena Sörby Urfjäll respektive Näringen samt en i området Brynäs. Samtliga ligger i etablerade industriområden inom centralorten. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 345 miljoner kronor.

Byggnaderna har en sammanlagd uthyrbar area om drygt 80.000 kvm. De flesta fastigheterna har en lokalarea på cirka 3.000–5.000 kvm men fastigheten Näringen 5:15 sticker ut med 25.000 kvm.

Hyran i dag exklusive tillägg är strax under 29 miljoner kronor, vilket motsvarar knappt 400 kr/kvm i genomsnitt. Detta är lågt med tanke på fastigheternas lägen, hyresgästprofilen och byggnadsbeståndens tämligen goda kvaliteter. Försiktigt antaget torde det finnas en potential att gradvis höja snitt­hyran med 50 till 100 kr/kvm, ett årligt tillskott kring 3,5–7 miljoner kronor i den befintliga hyresportföljen.

Vakansgraden, definierad som hyresvakans, kan indikeras på cirka 18–22 procent motsvarande cirka 5–6 miljoner kronor. En halvering av vakanserna bör inte vara någon omöjlig målsättning vilket i så fall skulle öka driftnettot med cirka 2,5–3 miljoner kronor.

Det bestånd som NP3 nu bytt till sig rymmer alltså en potentiell driftnettoökning på 6–10 miljoner kr.

Byggnadsbeståndet håller generellt sett en tämligen god standard. De nu aktuella lokaltyperna kräver normalt inte så omfattande åtgärder, kostnaderna kan uppskattas till 7–15 miljoner kronor beräknat på hälften av de drygt 9.000 kvm outhyrda areorna.

Det underliggande fastighetsvärdets snittpris är cirka 4.300 kr/kvm – en förhållandevis låg nivå. Mervärdet för de identifierade intäktspotentialerna verkar därmed haft marginell inverkan på köpeskillingen – köparen har fått vakanserna nästan gratis.

Om den nya ägaren lyckas ta vara på den outnyttjade intäkts­ökningen på 6–10 miljoner kronor stiger direktavkastningen räknat på förvärvspriset till cirka 8–9,5 procent jämfört med de ursprungliga cirka 6,25 procenten. Som en extrabonus kan marknadsvärdet överslagsmässigt stiga med 110 miljoner kronor.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Rikets fagra andra stad är inte bortskämd med centrala kontorsaffärer. Endast åtta sådana transaktioner har noterats under de senaste tre …

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Affärsanalys

Gårda fortsätter att bjuda på miljardköp

Gårda är en av de stadsdelar i Göteborg som står inför stor omdaning, tilltron till området speglas i hur flertalet …

Tillbaka till förstasidan