Affärsanalyser

Stor risk om betydande hyresgäst flyttar

I September förvärvade Norrporten Skanskas miljöprofilfastighet Stora Frösunda 3, mer känd som Hagaporten 3 eller ÅF-huset, vid E4:an i Solna för cirka 1,1 miljarder kronor, motsvarande strax över 37 000 kronor per kvm (exklusive garagedelen). Fastigheten ligger vid infarten till Stockholm och har ett bra skyltläge mot E4:an, där över 170 000 fordon passerar dagligen.

Att det blev just Norrporten som köpte Hagaporten 3 var kanske ingen högoddsare. Norrporten, som har specialiserat sig på fastigheter längs med E4:an, har tidigare samarbetat med Skanska. Hagaporten 3 blir Norrportens andra stora förvärv i Stockholm från Skanska efter ”Flat IronBuilding”, belägen vid Norra Bantorget, som förvärvades tidigt 2010. Norrporten äger efter förvärvet cirka 42 000 kvm kontor i Stockholm och har en uttalad ambition att fortsätta växa i Stockholm.

Hagaporten 3 påbörjades 2006 och stod klar för inflyttning i oktober 2008 och består av sju kontorsplan samt tre garageplan under mark. Byggnaden är Sveriges första Green Building-klassade byggnad och certifierad som Miljöbyggnad Guld. Green Building-klassningen innebär att byggnaden har minst 25 procent lägre energianvändning än de svenska normerna för en nyproducerad byggnad av samma typ.

I byggnaden finns flertalet välkända hyresgäster och förutom ÅF, som hyr cirka två tredjedelar av lokalerna, består hyresgästerna av Billerud, Dell, Toshiba, PwC , Dekra och Sabis. Fastigheter med stabila hyresgäster och säkra kassaflöden är särskilt efterfrågat bland investerare i en tid med finansiell oro och en något avvaktande marknad. Men samtidigt som det idag ger en stor trygghet för fastighetsägaren att ha en stabil hyresgäst som ÅF i två tredjedelar av byggnaden, så kan det ses som en stor risk av en eventuell framtida köpare.

Fastigheten är idag uthyrd till 97 procent och det totala hyresvärdet som fullt uthyrd har angetts till 77,4 miljoner kronor, vilket bedöms motsvara en hyra om 2 100–2 200 kronor per kvm för kontorslokalerna. Newsec bedömer att direktavkastningen uppgår till 5,5 procent, vilket är lägre än bedömd marknadsmässig nivå för moderna kontor i området. Försäljningen är ett bevis på att moderna, energi- och yteffektiva fastigheter i väletablerade närförortslägen har möjlighet att inbringa goda priser även i dagens läge.

TEXT ALEXANDER VINTERMIST

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan