Samtidigt som Wallenstam förvärvar kommersiella fastigheter i Göteborg (läs analys till vänster) så fortsätter bolagets försäljningar av bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar. Med priser som enligt pressmeddelandet överstiger bolagets interna värdering med 20 procent, och dessutom till direkt-avkastningar som gör det svårt att motivera fortsatt ägande är detta ett naturligt inslag i verksamheten.
Bolagets försäljning av fastigheten Vasastaden 12:21 i Göteborg till Brf Furan 12 är ett exempel på detta. Fastigheten har ett attraktivt bostadsläge i Vasastaden. Byggnaden är uppförd i fem/sex våningar år 1972. År 1995 kompletterades byggnaden med vindslägenheter.
I byggnaden finns 106 bostadslägenheter samt ett tiotal lokaler. Lokalinslaget är stort, och motsvarar nästan 40 procent av ytan och drygt 30 procent av hyran för ombildning. Hyresnivån för lokalerna uppgår till cirka 1000 kr/kvm, vilket bedöms vara i stort sett marknadsmässig nivå. Bostadshyrorna uppgick före ombildningen till 1140 kr per kvm, inklusive hushållsel. Det stora lokalinslaget gör att bostadsrättsföreningens ekonomi är relativt starkt beroende av hyresintäkterna från lokalhyresgästerna.
Köpeskillingen, 284850000 kronor, motsvarar 23000 kr/kvm räknat på den totala arean. Med ett antaget direktavkastningskrav i nivån 6 procent på lokaldelen kan priset på bostadsdelen uppskattas till cirka 31000 kr/kvm, ett pris som inte hade vara möjligt att uppnå vid en försäljning som förvaltningsobjekt. Insatserna för bostäderna uppgår till knappa 25 000 kr/kvm. Vid försäljning av enskilda bostadsrätter efter ombildningen bedömer DTZ det som möjligt att erhålla priser som överstiger bostadsrättshavarens insats med upp mot 30 procent.
Affären indikerar en direktavkastning, beräknad på utgående hyror före ombildningen, på cirka 2,5 procent för hela fastigheten. För bostäderna ger detta en direktavkastning på under 2 procent, givet ett direktavkastningskrav på lokalerna i nivån 6 procent, enligt ovan. Att för fastighetsbolag kunna motivera att behålla bostadsfastigheter i centrala lägen är svårt, och måste i så fall baseras på förväntningar om avsevärda anpassningar till mer marknadsmässiga bostadshyror. I nuvarande läge är därför försäljningar till bostadsrättsföreningar ett fortsatt naturligt inslag i fastighetsbolagens verksamhet.
Jan Rosengren
