Stor ombilningen bra affär för båda parter

Samtidigt som Wallenstam förvärvar kommersiella fastigheter i Göteborg (läs analys till vänster) så fortsätter bolagets försäljningar av bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar. Med priser som enligt pressmeddelandet överstiger bolagets interna värdering med 20 procent, och dessutom till direkt-avkastningar som gör det svårt att motivera fortsatt ägande är detta ett naturligt inslag i verksamheten.

Bolagets försäljning av fastigheten Vasastaden 12:21 i Göteborg till Brf Furan 12 är ett exempel på detta. Fastigheten har ett attraktivt bostadsläge i Vasastaden. Byggnaden är uppförd i fem/sex våningar år 1972. År 1995 kompletterades byggnaden med vindslägenheter. 

I byggnaden finns 106 bostadslägenheter samt ett tiotal lokaler.  Lokalinslaget är stort, och motsvarar nästan 40 procent av ytan och drygt 30 procent av hyran för ombildning. Hyresnivån för lokalerna uppgår till cirka 1000 kr/kvm, vilket bedöms vara i stort sett marknadsmässig nivå. Bostadshyrorna uppgick före ombildningen till 1140 kr per kvm, inklusive hushållsel. Det stora lokalinslaget gör att bostadsrättsföreningens ekonomi är relativt starkt beroende av hyresintäkterna från lokalhyresgästerna.

Köpeskillingen, 284850000 kronor, motsvarar 23000 kr/kvm räknat på den totala arean. Med ett antaget direktavkastningskrav i nivån 6 procent på lokaldelen kan priset på bostadsdelen uppskattas till cirka 31000 kr/kvm, ett pris som inte hade vara möjligt att uppnå vid en försäljning som förvaltningsobjekt. Insatserna för bostäderna uppgår till knappa 25 000 kr/kvm. Vid försäljning av enskilda bostadsrätter efter ombildningen bedömer DTZ det som möjligt att erhålla priser som överstiger bostadsrättshavarens insats med upp mot 30 procent.

Affären indikerar en direktavkastning, beräknad på utgående hyror före ombildningen, på cirka 2,5 procent för hela fastigheten. För bostäderna ger detta en direktavkastning på under 2 procent, givet ett direktavkastningskrav på lokalerna i nivån 6 procent, enligt ovan. Att för fastighetsbolag kunna motivera att behålla bostadsfastigheter i centrala lägen är svårt, och måste i så fall baseras på förväntningar om avsevärda anpassningar till mer marknadsmässiga bostadshyror. I nuvarande läge är därför försäljningar till bostadsrättsföreningar ett fortsatt naturligt inslag i fastighetsbolagens verksamhet.    
Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Tillbaka till förstasidan