Stor affär i lilla Motala när Åhman expanderar
Tellus 1, Motala
Läge Området Väster inom centralorten 1,5 km från torget
Adress Agneshögsgatan 31–57
Uthyrbar area ca 38.000 kvm, inkl ca 1.500 kvm lokaler
Hyresrisk Låg för bostäderna, medel för lokalerna
TRANSAKTION
Avslut Mitten december 2014
Köpare Vasaparken Fastigheter AB (ägs av familjen Åhman i Linköping)
Säljare Provinsfastigheter (fd Allokton)
Köpeskilling Bedömt till 230 – 240 mkr
Direktavkastning, initial 5–5,3%
Kr/kvm ca 6.100–6.300
Det händer inte ofta att Motala är platsen för en affär i flerhundramiljonersklassen. Men i december hände det. Köpeskillingen är inte känd men Forum Fastighetsekonomi har grovt ”gafflat in” det underliggande fastighetsvärdet till cirka 220–240 miljoner kronor.
Affären avser en större bostadshyresfastighet, Tellus 1, i stadsdelen Väster eller Råssnäs som en del ortsbor hellre säger. Området ligger cirka 1,5 kilometer från stadscentrum och med promenadavstånd till det fina Varamobadet.
Beståndet inrymmer 485 lägenheter och en handfull lokaler. Byggnaderna som är 14 till antalet utgörs av trevåningshus uppförda 1969 till 1971. Det var Byggnads AB LE Lundberg som byggde husen och var dess ägare fram till 2005. Då såldes fastigheten till Sacken Holding som senare namnändrades till Allokton och som i sin tur 2011 namnändrades till Provinsfastigheter. I affären ingick ytterligare två fastigheter i Motala. Nu är det alltså Allokton eller egentligen Provinsfastigheter som säljer fastigheten, genom bolag, till Linköpingsbaserade Vasaparken. Detta blir företagets första förvärv av bostadshyresfastigheter i Motala – en ort som Vasaparken säger sig se en bra utveckling i.
När Lundbergs sålde till Allokton angavs köpeskillingen till 234 miljoner kronor för samtliga tre fastigheter. Nu nio år senare är det underliggande värdet alltså på ungefär samma nivå – fast då för ett av de tre objekten.
Direktavkastningen kan överslagsmässigt indikeras på nivån 5,0–5,3 procent och snittpriset runt 6.000 kr/kvm. Snittpriset ligger inom det normala prisintervall som varit gällande för hyresfastigheter i Motala under de senaste åren. Detta gäller också direktavkastningen men om det även tas i beaktande att området på orten har en status strax under medel så gränsar avkastningsnivån mot lågt. Men samtidigt är hyresnivån tämligen låg vilket reducerar hyresrisken.
Beståndet är dock välbyggt och hyggligt välskött. Möjligen ser köparen utvecklingsmöjligheter i fastigheten som i så fall kan dra upp hyresnivån något. Möjligen finns det till och med redan i dag en outnyttjad hyrespotential som i så fall förbättrar direktavkastningen. Vakansgraden för objektet är i det närmsta obefintlig – en situation som troligtvis kommer att vara rådande framöver. Såväl köpare som säljare får anses ha gjort en relativt bra affär.
TEXT P-O Skoog
