Stendörren köper miljonprogram i Norrköping

Bostadsportfölj i Norrköping, 6 fastigheter

Läge A-C
Fastigheter Dörren 12 & 14, Röken 22, Porten 16, Plysaren 13 samt Valvet 1
Uthyrningsbar area 135.000 kvm (varav 131.000 kvm bostäder)
Totalthyresvärde Drygt 130 mkr inkl tillägg.
Uthyrningsgrad ca 99 %
Hyresrisk normal
Underhållsbehov Hög

TRANSAKTION
Köpeskilling 950 mkr
Köpetidpunkt oktober 2013
Köpare Sörmlandsporten AB (Broadgate & Stendörren)
Säljare Obligo (f.d. acta)
Direktavkastning, initial ca 5,50-5,75%
Kr/kvm ~7.000

Visa faktaruta

I början av oktober slutfördes årets hittills största affär i Östergötland när sex bostadsfastigheter om totalt 1.899 lägenheter i norrköping bytte ägare. Köpare var Sörmlandsporten AB, gemensamt ägt av Broadgate & Stendörren, och säljare var Markarydsbostäder, ett bolag som förvaltas av norska obligo (f.d acta). Köpeskillingen uppgick till 950 mkr eller drygt 7 000 kr per kvm.

Fastigheterna, som före 2004 tillhörde allmännyttan Hyresbostäder, ligger framförallt i B- och C-lägen i norrköping. Fyra objekt är belägna i Hageby (C-läge) och två i stadens mer centrala delar, på Källvindsgatan (A-läge) respektive Bråbogatan (B-läge). den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 135.000 kvm, varav 131.000 kvm bostäder.
Samtliga objekt är uppförda under miljonprogrammets tidevarv på 1960-talet och står inför ett omfattande renoveringsarbete framöver. Vakansgraden uppgick vid köpetidpunkten till cirka 1 %, något högre än i allmännyttans bestånd.

Det totala hyresvärdet i affären uppgick till drygt 130 mkr, med en snitthyra för bostäderna på cirka 960 kr per kvm. Med fastighetskostnader (inkl. fastighetsskatt) på cirka 550 kr/kvm, så ger detta en initial direktavkastning i affären på cirka 5,50-5,75% för köparen. Med låga marginaler på driftnettona så tar man dock som köpare alltid en viss risk ifall exempelvis energikostnaderna skulle stiga kraftigt. På hyresgästsidan finns även en risk för ökad omflyttning om man genomför standardhöjningar i lägenheterna.

Stendörren bedöms dock ha stor erfarenhet av just miljonprogramsfastigheter i och med deras tidigare förvärv av bostadsportföljer i exempelvis Rinkeby, Tensta och Flemingsberg. Planen är förmodligen att fortsätta den tidigare prövade metoden med stegvisa renoveringar, där bolaget koncentrerar sig på de lägenheter som blir tomställda. i dessa byts stammar samtidigt som man rustar upp kök och badrum. På så vis bibehålls både ett kassaflöde under renoveringsperioden samtidigt som lägenheternas bruksvärde höjs. Genom att även beställa material för renoveringarna direkt från Kina, så hoppas bolaget också kunna hålla nere renoveringskostnaden.

Lyckas bolaget höja fastigheternas status på orten och därigenom attrahera ekonomiskt starkare hyresgäster finns möjligheter till en god avkastning framöver.

TEXT SÖREN ARFWIDSSON

Missa inte! Östgötamarknaden 2019: Nya utmaningar för växande städer

Tisdag 8 oktober 2019, Norrköping.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan