Stendörren köper miljonprogram i Norrköping

I början av oktober slutfördes årets hittills största affär i Östergötland när sex bostadsfastigheter om totalt 1.899 lägenheter i norrköping bytte ägare. Köpare var Sörmlandsporten AB, gemensamt ägt av Broadgate & Stendörren, och säljare var Markarydsbostäder, ett bolag som förvaltas av norska obligo (f.d acta). Köpeskillingen uppgick till 950 mkr eller drygt 7 000 kr per kvm.

Fastigheterna, som före 2004 tillhörde allmännyttan Hyresbostäder, ligger framförallt i B- och C-lägen i norrköping. Fyra objekt är belägna i Hageby (C-läge) och två i stadens mer centrala delar, på Källvindsgatan (A-läge) respektive Bråbogatan (B-läge). den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 135.000 kvm, varav 131.000 kvm bostäder.
Samtliga objekt är uppförda under miljonprogrammets tidevarv på 1960-talet och står inför ett omfattande renoveringsarbete framöver. Vakansgraden uppgick vid köpetidpunkten till cirka 1 %, något högre än i allmännyttans bestånd.

Det totala hyresvärdet i affären uppgick till drygt 130 mkr, med en snitthyra för bostäderna på cirka 960 kr per kvm. Med fastighetskostnader (inkl. fastighetsskatt) på cirka 550 kr/kvm, så ger detta en initial direktavkastning i affären på cirka 5,50-5,75% för köparen. Med låga marginaler på driftnettona så tar man dock som köpare alltid en viss risk ifall exempelvis energikostnaderna skulle stiga kraftigt. På hyresgästsidan finns även en risk för ökad omflyttning om man genomför standardhöjningar i lägenheterna.

Stendörren bedöms dock ha stor erfarenhet av just miljonprogramsfastigheter i och med deras tidigare förvärv av bostadsportföljer i exempelvis Rinkeby, Tensta och Flemingsberg. Planen är förmodligen att fortsätta den tidigare prövade metoden med stegvisa renoveringar, där bolaget koncentrerar sig på de lägenheter som blir tomställda. i dessa byts stammar samtidigt som man rustar upp kök och badrum. På så vis bibehålls både ett kassaflöde under renoveringsperioden samtidigt som lägenheternas bruksvärde höjs. Genom att även beställa material för renoveringarna direkt från Kina, så hoppas bolaget också kunna hålla nere renoveringskostnaden.

Lyckas bolaget höja fastigheternas status på orten och därigenom attrahera ekonomiskt starkare hyresgäster finns möjligheter till en god avkastning framöver.

TEXT SÖREN ARFWIDSSON