Stendörren köper miljonprogram i Norrköping

Bostadsportfölj i Norrköping, 6 fastigheter

Läge A-C
Fastigheter Dörren 12 & 14, Röken 22, Porten 16, Plysaren 13 samt Valvet 1
Uthyrningsbar area 135.000 kvm (varav 131.000 kvm bostäder)
Totalthyresvärde Drygt 130 mkr inkl tillägg.
Uthyrningsgrad ca 99 %
Hyresrisk normal
Underhållsbehov Hög

TRANSAKTION
Köpeskilling 950 mkr
Köpetidpunkt oktober 2013
Köpare Sörmlandsporten AB (Broadgate & Stendörren)
Säljare Obligo (f.d. acta)
Direktavkastning, initial ca 5,50-5,75%
Kr/kvm ~7.000

Visa faktaruta

I början av oktober slutfördes årets hittills största affär i Östergötland när sex bostadsfastigheter om totalt 1.899 lägenheter i norrköping bytte ägare. Köpare var Sörmlandsporten AB, gemensamt ägt av Broadgate & Stendörren, och säljare var Markarydsbostäder, ett bolag som förvaltas av norska obligo (f.d acta). Köpeskillingen uppgick till 950 mkr eller drygt 7 000 kr per kvm.

Fastigheterna, som före 2004 tillhörde allmännyttan Hyresbostäder, ligger framförallt i B- och C-lägen i norrköping. Fyra objekt är belägna i Hageby (C-läge) och två i stadens mer centrala delar, på Källvindsgatan (A-läge) respektive Bråbogatan (B-läge). den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 135.000 kvm, varav 131.000 kvm bostäder.
Samtliga objekt är uppförda under miljonprogrammets tidevarv på 1960-talet och står inför ett omfattande renoveringsarbete framöver. Vakansgraden uppgick vid köpetidpunkten till cirka 1 %, något högre än i allmännyttans bestånd.

Det totala hyresvärdet i affären uppgick till drygt 130 mkr, med en snitthyra för bostäderna på cirka 960 kr per kvm. Med fastighetskostnader (inkl. fastighetsskatt) på cirka 550 kr/kvm, så ger detta en initial direktavkastning i affären på cirka 5,50-5,75% för köparen. Med låga marginaler på driftnettona så tar man dock som köpare alltid en viss risk ifall exempelvis energikostnaderna skulle stiga kraftigt. På hyresgästsidan finns även en risk för ökad omflyttning om man genomför standardhöjningar i lägenheterna.

Stendörren bedöms dock ha stor erfarenhet av just miljonprogramsfastigheter i och med deras tidigare förvärv av bostadsportföljer i exempelvis Rinkeby, Tensta och Flemingsberg. Planen är förmodligen att fortsätta den tidigare prövade metoden med stegvisa renoveringar, där bolaget koncentrerar sig på de lägenheter som blir tomställda. i dessa byts stammar samtidigt som man rustar upp kök och badrum. På så vis bibehålls både ett kassaflöde under renoveringsperioden samtidigt som lägenheternas bruksvärde höjs. Genom att även beställa material för renoveringarna direkt från Kina, så hoppas bolaget också kunna hålla nere renoveringskostnaden.

Lyckas bolaget höja fastigheternas status på orten och därigenom attrahera ekonomiskt starkare hyresgäster finns möjligheter till en god avkastning framöver.

TEXT SÖREN ARFWIDSSON

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan