Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

I slutet av juni offentliggjordes att Niam förvärvar tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen i Huddinge från Skanska. Det underliggande fastighetsvärdet i transaktionen var cirka 850 miljoner kronor, motsvarande 36.000 kr/kvm.

Fastigheterna är belägna i nära anslutning till Flemingsbergs station, med både fjärr- och pendeltåg, och är i dag fullt uthyrda med en genomsnittlig kontraktstid om 13 år. Samtliga tre objekt utgör 3D-fastigheter med avgränsning i vertikalled. Bottenvåningen i hela kvarteret, motsvarande Generatorn 4, rymmer en Ica Maxi om drygt 7.000 kvm och ovanpå den en kommunal sporthall (Generatorn 5) i tre våningar om drygt 5.300 kvm. Byggnaderna färdigställdes under våren 2017.

I samma kvarter, ovanpå del av Icabutiken, byggs för närvarande Generatorn 6 om totalt 11 400 kvm, där Forenum kommer att öppna ett long stay-hotell med 205 lägenheter. Husets tre nedre plan kommer dessutom att inrymma en gym- och fitnessanläggning. Projektet färdigställs det fjärde kvartalet 2017.

De försålda objekten utgör bara ett par exempel på den förtätning som nu sker i närområdet. I en tidigare etapp i samma kvarter har Skanska uppfört 184 hyresrätter och i en kommande etapp planeras för ytterligare bostäder, butiker och vårdboende. På andra sidan spåren, vid Karolinska Universitetssjukhusets (KUS) framsida, håller den andra etappen av ett nytt utbildnings- och forskningscenter på att slutföras. Samtidigt finns planer för bland annat 800 nya bostäder i närområdet.

Något som kommer att förbättra mikroläget betydligt framöver är Spårväg syd, en spårväg mellan Älvsjö och Flemingsberg, via bland annat Kungens kurva, Skärholmen och Fruängen. I slutet av mars kom beslutet att staten, landstinget, Stockholms stad och Huddinge kommun vill finansiera projektet. Projektstart beräknas till 2024.

Givet detta så bedöms hyresrisken i de försålda objekten som låg. Butiken och sporthallen förväntas ge stabila intäkter samtidigt som hotellet kommer att gynnas av närheten till KUS samt högskolorna. Initiala rabatter gör att direktavkastningen i affären blir låg under de första åren för att sedan normaliserat uppgå till runt 5,75 procent. Det är en ganska normal nivå för en mixad portfölj likt denna, där livsmedelsdelen dock bidrar till att dra ned avkastningskravet.