Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

Generatorn 4–6, Huddinge

Läge A-läge (kommunen)
Totalarea 23.700 kvm
Uthyrningsgrad 100%
Totalt hyresvärde 50 mkr inkl. tillägg
Hyresrisk Liten
Underhållsbehov Liten

TRANSAKTION
Köpare Niam
Säljare Skanska
Köpeskilling 850 mkr
Direktavkastning, normaliserad 5,75 procent
Kr/kvm 36.000 kvm
Upplåtelseform Äganderätt

Visa faktaruta

I slutet av juni offentliggjordes att Niam förvärvar tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen i Huddinge från Skanska. Det underliggande fastighetsvärdet i transaktionen var cirka 850 miljoner kronor, motsvarande 36.000 kr/kvm.

Fastigheterna är belägna i nära anslutning till Flemingsbergs station, med både fjärr- och pendeltåg, och är i dag fullt uthyrda med en genomsnittlig kontraktstid om 13 år. Samtliga tre objekt utgör 3D-fastigheter med avgränsning i vertikalled. Bottenvåningen i hela kvarteret, motsvarande Generatorn 4, rymmer en Ica Maxi om drygt 7.000 kvm och ovanpå den en kommunal sporthall (Generatorn 5) i tre våningar om drygt 5.300 kvm. Byggnaderna färdigställdes under våren 2017.

I samma kvarter, ovanpå del av Icabutiken, byggs för närvarande Generatorn 6 om totalt 11 400 kvm, där Forenum kommer att öppna ett long stay-hotell med 205 lägenheter. Husets tre nedre plan kommer dessutom att inrymma en gym- och fitnessanläggning. Projektet färdigställs det fjärde kvartalet 2017.

De försålda objekten utgör bara ett par exempel på den förtätning som nu sker i närområdet. I en tidigare etapp i samma kvarter har Skanska uppfört 184 hyresrätter och i en kommande etapp planeras för ytterligare bostäder, butiker och vårdboende. På andra sidan spåren, vid Karolinska Universitetssjukhusets (KUS) framsida, håller den andra etappen av ett nytt utbildnings- och forskningscenter på att slutföras. Samtidigt finns planer för bland annat 800 nya bostäder i närområdet.

Något som kommer att förbättra mikroläget betydligt framöver är Spårväg syd, en spårväg mellan Älvsjö och Flemingsberg, via bland annat Kungens kurva, Skärholmen och Fruängen. I slutet av mars kom beslutet att staten, landstinget, Stockholms stad och Huddinge kommun vill finansiera projektet. Projektstart beräknas till 2024.

Givet detta så bedöms hyresrisken i de försålda objekten som låg. Butiken och sporthallen förväntas ge stabila intäkter samtidigt som hotellet kommer att gynnas av närheten till KUS samt högskolorna. Initiala rabatter gör att direktavkastningen i affären blir låg under de första åren för att sedan normaliserat uppgå till runt 5,75 procent. Det är en ganska normal nivå för en mixad portfölj likt denna, där livsmedelsdelen dock bidrar till att dra ned avkastningskravet.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan