Skanska köper tomt i city med ”rabatt”

I slutet av september godkände kommunfullmäktige Skanskas ansökan om att få friköpa tomträtten till sin projektfastighet ”Strykjärnet”, Klassföreståndaren 1, med 16000 kvadratmeter kontorsyta på Torsgatan i Stockholm.

Stockholms stad äger ett stort antal centrala tomträtter i Stockholm. Nästan varje år förekommer här friköpsaffär där tomträttshavaren köper sin fastighet. Det finns anledning att tro att den här typen av affärer vanligare då den regerande alliansen lättat på reglerna för friköp och har en ambition öka takten i försäljningarna.

I slutet av september godkände kommunfullmäktige Skanskas ansökan om att få friköpa tomträtten till sin projektfastighet ”Strykjärnet”, Klassföreståndaren 1, med 16000 kvadratmeter kontorsyta på Torsgatan i Stockholm. Köpeskillingen uppgår till 213,2 miljoner kronor för tomträtten, vilket motsvarar 13000 kronor per kvadratmeter bruttoarea.En analys av tidigare genomförda affärer friköpspriset för olika objekt i centrala Stockholm visar att priset varierat mellan cirka 9000 och 15000 kr/kvm BTA under de senaste 15 åren.

Kontorsfastighetens fastighetsbeteckning är Klassföreståndaren 1 och byggnaden har döpts till Flat Iron Building på grund av byggnadens likhet med den berömda Flatiron building i New York. Under 2008 har de första kontorshyresgästerna flyttat in i byggnaden, Hyresgäster är bland andra Konkurrensverket, Diskrimineringsombudsmannen, Tetra Pak och Hexagon. Hyresnivån bedöms till cirka 3200–3400 kr/kvm. Uthyrningsgraden är runt 80 procent.

Prissättningen av tomträtter är något av en vetenskap och grundas på tomträttsavgälden. En analys av affären visar att Skanska inte gjort en alltför ofördelaktig affär.

Avgäldsräntan vid omreglering av tomträttsavgälder är i dag vid frivilliga uppgörelser 3,25 procent. När tomträttsavtalet upprättades var räntan 3,75 procent. Stockholms stad, genom sitt exploateringskontor, brukar hävda att vid nyupplåtelse tillämpas en avgäldsränta om 5,5 procent. Det är därför intressant att notera hur friköpspriset kan analyseras vid olika procentsatser. Det skall också noteras att ett friköpspris kan variera beroende på när under avgäldsperioden friköpet sker.

Skall man tolka friköpspriset för Klassföreståndaren 1 på så sätt att vid en omförhandling idag så skulle vid en frivillig uppgörelse avgälden sänkas till 6929000 kronor?  Kalkylen går annars inte ihop. Om så är fallet är det en intressant signal vid framtida affärer och uppgörelser om avgäld.
Magnus Lönn

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Affärsanalys

Hoppas ha hittat en riktig godbit

Robin Herteus, värderare på JLL, har satt analyspennan på en affär som ägt rum i centrala Sundbyberg.

Affärsanalys

Stor efterfrågan ger låga yielder

Transaktionen med Postnordportföljen i Norrköping analyseras av JLL:s Rodriguez Meshe.

Tillbaka till förstasidan