Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler om 6 800 kvm uppförda i slutet av 1960-talet. Bland hyresgästerna finns Påhlmans gymnasium med Medborgarskolan som huvudman. Köpeskillingen uppgick till 460 miljoner kronor, ca 67 600 kr/kvm.

Hyresintäkterna uppgår till cirka 14,6 miljoner kronor, vilket mot­svarar 2 145 kr/kvm. Det bedöms finnas en potential att höja hyrorna till 2 800 kr/kvm givet att man investerar ett par tusen kronor per kvadratmeter i att höja standarden i lokalerna. Forum Fastighets­ekonomi bedömer att den initiala direktavkastningen uppgår till ca 3,0 procent och den normaliserade till ca 3,5 procent.
Förvärvet ägde rum i början av coronakrisen, och osäkerheten på fastighetsmarknaden var stor. Transaktionen indikerar ändå att betalningsviljan för samhällsfastigheter är stor trots det sämre konjunkturläget.

Även om alla segment på sikt kommer att påverkas mer eller mindre av en konjunkturnedgång, så kan skolfastigheter ses som en relativt trygg investering då de normalt har relativt långa hyresavtal, stabila hyresnivåer och där det geografiska läget spelar mindre roll än för kommersiella fastigheter. Fastighetsinvesterarna gör dock en viss skillnad mellan statliga/kommunala hyresgäster å ena sidan och privata företag eller organisationer å andra sidan. De förstnämnda bedöms med lägre risker.

Den demografiska utvecklingen, särskilt i storstadsregionerna, medför att det finns ett stort behov av fler utbildningsplatser. Till exempel bedömer Utbildnings­förvaltningen i Stockholms stad att under den kommande treårs­perioden kommer antalet barn från förskola till gymnasieskola att öka med 6 700 samt att under den kommande tioårsperioden behöver 21 700 elevplatser skapas. Dess­utom kommer trycket på högskolor och universitet sannolikt att öka när arbetslösheten stiger.

I innerstan är nyproduktionen starkt begränsad och kan i huvudsak endast ske genom stora ombyggnationer. Men kanske kan vårens erfarenheter av distansundervisning på grund av stängda gymnasieskolor leda till att framtidens undervisning till viss del kan flyttas från fysiska klassrum till e-klassrum?